Źródło: mises.org
Tłumaczenie: Jakub Juszczak
Najważniejsze miasta świata od lat borykają się z problemami mieszkaniowymi. Wraz ze wzrostem liczby imigrantów czy bezdomnych dyskusja na temat potencjalnej regulacji tego sektora gospodarki nasila się.
Zachód, niegdyś bastion idei wolności i wolnego rynku, nadal pozostaje przystanią dla centralnych planistów, których to urojenia wszechmocy skutkują w praktyce nieszczęściem zwykłych ludzi. Jest to szczególnie widoczne, gdy próby regulacji kończą się niepowodzeniem, ponieważ, jak sami planiści sądzą, przepisy dotyczące wynajmu nie zostały wdrożone „wystarczająco poprawnie”.
Części z nich Czytelnik mógł doświadczyć na własnej skórze, wynajmując dom czy mieszkanie. Widzimy więc duże miasta pełne pustostanów i ludzi mieszkających w opłakanych warunkach.
Powszechnie obowiązujące prawa podaży i popytu nie respektują tego, kto jest regulatorem rynku: urzędowe ceny maksymalne powodują niedobór bez względu na to, jak „precyzyjne” czy „dobrze opracowane” przepisy gospodarcze mogą się wydawać.
Rzadkimi sytuacjami są jednak takie, w których centralny planista nie decyduje o cenach najmu. Tak jest na przykład w Argentynie, gdzie prezydent Javier Milei uchylił w grudniu ubiegłego roku ustawę o wynajmie, uchwaloną w 2020 roku.
Co wprowadziła wspomniana ustawa? Były to zasadniczo następujące postanowienia:
— Minimalny okres wynajmu nieruchomości wynosił trzy lata.
— Cena podlegała corocznej korekcie na podstawie indeksu opracowanego przez Bank Centralny.
— Kaucja była ograniczona do wysokości czynszu za pierwszy miesiąc wynajmu.
— Warunki umowy ustalałby najemca a nie wynajmujący.
— Najemca mógł dokonywać napraw awaryjnych i odliczać je od czynszu.
— Wynajmujący powinien był zarejestrować umowę w AFIP (argentyński urząd skarbowy).
Jednak już od początku ostrzegano: ta ustawa spowoduje niedobór mieszkań.
Skutki ekonomiczne
Ekonomiczne skutki owej ustawy okazały się fatalne, wpływając na życie milionów ludzi — na tyle, że niemal jednomyślnie uważa się ją za jedno z największych nadużyć politycznych ostatnich lat.
Normą w Argentynie stała się permanentna inflacja, co przekładało się na dalsze oczekiwania inflacyjne. Właściciele lokali byli świadomi, że w wyniku tego prawa nie będą mogli dostosować ceny czynszu przez okres trzech lat, więc aby nie stracić pieniędzy, ustalali bardzo wysoką cenę już na początku okresu najmu, aby pokryć koszty rosnącej inflacji.
W efekcie wprowadzonych regulacji czynsz pochłaniał większą część pensji najemców lub skutkował koniecznością zamieszkania w mniej preferowanych lokalizacjach. Jakość została w ten sposób znacznie obniżona — przez zniechęcenie ludzi do zmiany mieszkania, zakładania rodziny, realizowania swoich marzeń w innym mieście czy ograniczanie niezależność młodych ludzi. Naruszono w ten sposób całą strukturę społeczną.
W takiej sytuacji wielu właścicieli wolało pozostawić swoje nieruchomości niezamieszkałe, aniżeli borykać się z wieloma trudnościami czy ryzykiem prawnym wynikającym z przepisów. Inni znaleźli sposoby na obejście prawa i wynajmowali mieszkania znajomym lub zaufanym osobom.
Chociaż Argentyna jest rozległym i zróżnicowanym krajem, uwaga zazwyczaj kieruje się ku jej stolicy Buenos Aires, która to miasto — choć nie zawsze jest reprezentatywną próbą w odniesieniu do całego kraju — ma największą liczbę mieszkańców i można je porównać z innymi dużymi ośrodkami na świecie. Użyjemy go jako przykładu na rysunku 1, w celu zaobserwowania zmian podaży i cen, a także aby ocenić wpływ na rynek w momentach uchwalenia oraz uchylenia ustawy.
Efekt deregulacji był natychmiastowy, co jednoznacznie widać na rysunku 1. Po uchyleniu ustawy, w następujących tygodniach lutego i marca podaż nadal rosła, a ceny utrzymywały się poniżej poziomu inflacji. Obecnie treść całej umowy najmu ustalają strony transakcji.
Biorąc pod uwagę odrzucenie przez Argentyńczyków lokalnej waluty, strony mogą ustanowić formę zapłaty w wybranym przez siebie środku płatniczym. Chociaż niektórzy wciąż decydują się na okresowe aktualizacje ceny w peso, popularne stało się płacenie w dolarach, a zdarzają się również przypadki, gdy płatność uzgadnia się w bitcoinach.
Implikacje polityczne
Nie możemy poprzestać na standardowej analizie sytuacyjnej opartej na indeksach czy trendach cenowych. Za każdą regulacją prawną kryje się wywoływany przez nią niedobór, a za każdym wywołanym niedoborem kryje się polityk głoszący, że jest w stanie rozwiązać ów problem.
Rozpaczliwe trudności ze znalezieniem mieszkania były polityczną ucztą dla lewicy. Pewien polityk, który uważa się za współczesnego Che Guevarę, zyskał popularność, broniąc aktu zajęcia ziemi uznając go „jako prawo” i ostatecznie został kandydatem na prezydenta w ostatnich wyborach (choć uzyskał 5 procent w prawyborach swojej partii, z którą później zmierzy się w wyborach powszechnych).
Pojawiły się również „grupy społeczne”, które były niczym innym jak fałszywymi kontami na portalu X, zarządzanymi przez jedną osobę („zrządzeniem losu” był to syn ustawodawcy), wypowiadające się w imieniu najemców „broniąc” ich praw.
Dyskusja coraz bardziej przesuwała się w stronę korzystniejszą dla lewicy: proponowano nowe ustawy, takie jak podatek od pustostanów lub nawet wywłaszczenie właścicieli obiektów.
Z drugiej strony, przy zdesperowanym i służalczym społeczeństwie, w ostatnich wyborach niektórzy oportunistyczni politycy obiecali sfinansowanie z kas banków państwowych „pożyczki na czynsz” po specjalnej stopie procentowej. Nie, nie chodzi o kredyty hipoteczne (w Argentynie nie istnieją one od wielu lat), to miały być pożyczki przeznaczone na opłacenie czynszu.
Kiedy pozwala się na tego typu regulacje, bardzo prosto zjechać po równi pochyłej w kierunku zniewolenia. Instytucja własności prywatnej zostaje całkowicie wypaczona, prowadząc do niewyobrażalnych nieszczęść. Argentyńskie doświadczenia związane z deregulacją mogą służyć jako przykład dla wszystkich krajów świata i ich metropolii. Na szczęście to już przeszłość, paradygmat się zmienia, pojawia się światełko w tunelu, własność prywatna znów staje się świętością, a Argentyna walczy o nową wolność.
Źródło ilustracji: pixabay
