Wstęp
Polski rynek nieruchomości od lat stanowi przedmiot ożywionej debaty publicznej i ekonomicznej. Mimo dynamicznego rozwoju gospodarczego i rosnącej liczby oddawanych do użytku lokali, podstawowy wskaźnik dostępności mieszkań – relacja średniej ceny metra kwadratowego do średniego wynagrodzenia – pozostaje na alarmująco wysokim poziomie. Jak wskazują analizy dra Przemysława Rapki, wskaźnik ten jest obecnie na poziomie porównywalnym do sytuacji sprzed 12 lat, co de facto niweluje ponad dekadę wzrostu gospodarczego w kontekście zaspokajania jednej z fundamentalnych potrzeb społecznych.
Źródła tego problemu są złożone, jednak nie sposób ignorować wpływu interwencjonizmu państwowego. Kolejne programy dopłat (jak „Bezpieczny Kredyt 2%”, czy „Kredyt na start”) oraz inne formy interwencji, choć motywowane szlachetną intencją poprawy dostępności, w praktyce okazały się potężnym akceleratorem niedoborów. Teoria ekonomiczna nie pozostawia złudzeń – stymulowanie strony popytowej bez jednoczesnego uwolnienia potencjału strony podażowej musi doprowadzić do gwałtownego wzrostu cen, który skonsumował całość publicznego wsparcia, wzbogacając głównie dotychczasowych właścicieli nieruchomości i deweloperów.
W odpowiedzi na ten kryzys, w przestrzeni publicznej coraz głośniej wybrzmiewa propozycja wprowadzenia podatku katastralnego (lub jego wariantu, tzw. podatku „antyspekulacyjnego”). Rozwiązanie to cieszy się znacznym poparciem społeczeństwa i niektórych ekonomistów, postrzegane jako narzędzie sprawiedliwości społecznej i cios w „spekulantów”. Niniejszy artykuł stawia jednak tezę, że jest to diagnoza błędna, a proponowane lekarstwo okaże się na dłuższą metę przeciwskuteczne.
Problemy proponowanego rozwiązania
Zanim przejdziemy do skutków ekonomicznych przypomnijmy czym proponowany podatek miałby być i jak olbrzymie wyzwania administracyjne generuje. Propozycje, takie jak te formułowane przez partię Razem, zakładają opodatkowanie „nadmiarowych” nieruchomości (np. trzeciej i kolejnej) w sposób progresywny. Problem w tym, że Polska nie posiada systemu katastralnego opartego na aktualnej wartości rynkowej.
Projektodawcy proponują obejście tego problemu poprzez ustalanie wartości na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości, jako medianę cen 50 najbliższych geograficznie transakcji nieruchomości o „podobnych parametrach”. O ile w gęstej zabudowie warszawskiej znalezienie 50 porównywalnych transakcji może być wykonalne, o tyle w mniejszych lokalizacjach lub w przypadku nieruchomości o nietypowej charakterystyce (np. domy jednorodzinne, historyczne kamienice) jest to zadanie karkołomne. Rynek nieruchomości jest z natury heterogeniczny – nie ma dwóch identycznych mieszkań, a lokalizacja, standard wykończenia, piętro czy widok z okna drastycznie zmieniają wartość. Projekt przewiduje, że w przypadku liczby transakcji mniejszej niż 10, wartość nieruchomości ustalałby rzeczoznawca majątkowy na koszt gminy. Oznacza to delegowanie gigantycznych kosztów administracyjnych na samorządy, które musiałyby sfinansować armię rzeczoznawców do indywidualnej wyceny tysięcy nieruchomości. Generuje to również olbrzymie pole do subiektywizmu, błędów i potencjalnej korupcji. Koszt administracyjny poboru takiego podatku mógłby w wielu przypadkach zbliżyć się do samych wpływów.
Jednak to nie jest najpoważniejszy problem tej propozycji. Załóżmy, że istniałby prosty sposób wyceny nieruchomości, który pozwoliłby zminimalizować koszty określania stawek podatkowych. Jakie konsekwencje miałby ten podatek, gdyby udało się go wprowadzić tanim kosztem?
Podatek „anty-inwestycyjny”
Pierwszą i podstawową negatywną konsekwencją wprowadzenia tego podatku byłby wzrost dochodów budżetowych państwa kosztem dochodów podatników. Przy założeniu najczęściej proponowanej stawki (w wysokości 1% wartości) stawki podatkowe od niektórych nieruchomości wzrosłyby 100-krotnie! Byłby to ogromny wzrost wpływów budżetowych do samorządów. Czy samorządy naprawdę potrzebują tych pieniędzy? Sądząc po tym z jaką łatwością wydają setki tysięcy złotych na gipsowe jaja albo porysowane lustra wydaje się, że nie. Jednak nawet jeśli przyjąć ryzykowne założenie, że samorządy nie zmarnują dodatkowych funduszy, a wydadzą je na spłatę zadłużenia, to – jak wskazuje prof. Mateusz Machaj – dalej byłoby to dla nich mizerne usprawiedliwienie, gdyż podnoszenie podatków jest dużo gorszą strategią walki z deficytem niż cięcia wydatków. Wynika to z faktu, że walka z deficytem poprzez zwiększanie obciążeń fiskalnych oznacza poprawę sytuacji finansów publicznych kosztem finansów podmiotów gospodarczych. W przeciwieństwie do tego ograniczanie wydatków budżetowych niesie zdecydowanie łagodniejsze skutki dla inwestycji prywatnych i długofalowego rozwoju. Z kolei s punktu widzenia konsumenta mniejsze wydatki państwa oznaczają, że struktura cen w gospodarce w większym stopniu kształtuje się tak, jak chcieliby tego konsumenci, a w mniejszym tak, jak decydują osoby rozdysponowujące publiczne pieniądze. Powoduje to, że produkowane są dobra i usługi, których chce społeczeństwo, a nie te, których chcą politycy i biurokraci.
Czy jednak ten podatek będzie skuteczny w zwiększeniu dostępności mieszkań? Niektórzy błędnie uważają, że tak. Partia Razem odtrąbiła sukces, gdy Ryszard Petru na antenie Polsat News stwierdził, że po wprowadzeniu takiego podatku sprzedałby część swoich mieszkań. Ta anegdota obnaża fundamentalne niezrozumienie problemu przez autorów projektu. Celem polityki mieszkaniowej nie powinno być zmuszanie obecnych właścicieli do wyprzedaży już istniejących zasobów. Celem powinno być stworzenie warunków do budowy nowych mieszkań. Problem polskiego rynku nie polega na tym, że Ryszard Petru czy jakiś inny Iksiński ma o jedno mieszkanie za dużo, ale na tym, że od lat na rynku jest za mała podaż lokali w stosunku do rosnącego popytu. Obrońcy podatku przywołują często efekt kapitalizacji. Twierdzą oni, że zwiększony roczny koszt posiadania mieszkania (podatek) zostałby uwzględniony w cenach transakcyjnych, obniżając cenę zakupu. Argument ten jest poprawny w teorii, ale pomija katastrofalne skutki podażowe. Owszem, wartość istniejących aktywów spadnie, ale spadnie również rentowność inwestowania w nowe aktywa tego typu, co w konsekwencji jeszcze bardziej zmniejszy podaż.
Chwilowe uwolnienie pewnej puli lokali na rynek wtórny (co jest efektem jednorazowym) odbyłoby się kosztem katastrofy, która wydarzy się za jakiś czas na rynku pierwotnym. Pogarszanie sytuacji ekonomicznej ludzi inwestujących w mieszkania jest działaniem skrajnie krótkowzrocznym. Podatek katastralny jest sygnałem dla rynku: „inwestowanie w nieruchomości jest obarczone karami finansowymi”. W efekcie zniechęci to kapitał do inwestowania w budownictwo i spowolni nowe projekty. Mniej kapitału na rynku deweloperskim oznacza jedno – mniej budowanych mieszkań w przyszłości. Ten sam mechanizm dotyczył będzie mieszkań już istniejących. Wprowadzenie podatku, którego wysokość jest zależna od wartości nieruchomości będzie stanowić silny bodziec, by tej wartości nie podnosić. Obecnie opłaca się remontować stare mieszkania, bo dzięki temu są one bardziej atrakcyjne i chętniej wybierane przez najemców. Po wejściu w życie podatku katastralnego czynnikiem działającym w przeciwnym kierunku będzie wzrost stawek podatkowych wynikły ze wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowy koszt fiskalny będzie zmniejszał opłacalność remontu i zniechęcał do inwestycji w odnawianie mieszkań. Spowoduje on zatem nie tylko zmniejszenie ilości nowopowstałych nieruchomości, ale również spadek średniej jakości tych już istniejących.
Wprowadzenie kary fiskalnej za posiadanie więcej niż dwóch mieszkań może spowodować, że inwestorzy będą chcieli ją obejść kupując mieszkania na członków rodziny lub znajomych. Jak nieciężko się domyślić spowoduje to wzrost kosztów transakcyjnych (konieczność włączenia w transakcję kupna-sprzedaży dodatkowej osoby) i odbije się w cenach nieruchomości. Inni mogą zdecydować się na inwestowanie w tę samą branżę (skoro już znają się na nieruchomościach) ale w innym miejscu. Już dziś popularne wśród polskich inwestorów jest lokowanie kapitału w deweloperkę na Cyprze Północnym czy w Gruzji. Dodatkowe kary za inwestowanie w Polsce jedynie pogłębią tę tendencję powodując, że mieszkania zamiast nad Wisłą będą powstawać właśnie tam.
Perspektywa długofalowa jest w tej debacie kluczowa, ponieważ popyt na mieszkania w Polsce, wbrew powszechnym intuicjom, będzie rósł. Błędne jest przekonanie, że ujemny przyrost naturalny automatycznie rozwiąże problem mieszkaniowy. Dane wyraźnie wskazują, że choć Polaków jest mniej, to systematycznie rośnie liczba gospodarstw domowych, bo spada ich przeciętny rozmiar. Źródłem tego zjawiska są głębokie zmiany społeczne: jedno wielopokoleniowe gospodarstwo domowe zastępowane jest przez trzy lub cztery mniejsze. Oznacza to, że zapotrzebowanie na liczbę odrębnych lokali będzie rosło, nawet jeśli ogólna populacja kraju będzie się kurczyć.
Co zatem należy zrobić?
Zamiast projektować nowe, represyjne podatki, należy zająć się faktycznymi barierami podażowymi. Jeśli państwo chce rozwiązać problem mieszkalnictwa, to powinno zająć jasne stanowisko po stronie dostarczycieli nieruchomości. To właśnie deweloperzy dostarczają na rynek kapitał, inwestując w budownictwo. To flipperzy zapewniają rynkowi płynność, skupując i remontując nieruchomości na rynku. Co więcej, opowiedzenie się po stronie producenta, a nie przeciw niemu, zapewni dobre efekty zarówno w krótkim jak i w długim terminie.
Klucz do dostarczenia mieszkań w krótkim terminie leży w aktywizacji ponad 1,8 miliona pustostanów w Polsce. Dlaczego te lokale stoją puste? Analiza wskazuje na dwa główne powody:
- Stan techniczny i bariery remontowe: Znaczna część pustostanów to lokale w złym stanie, wymagające remontu. Właściciele natrafiają jednak na mur w postaci skomplikowanego prawa budowlanego, konieczności uzyskiwania pozwoleń na modernizacje i biurokracji. Rozwiązaniem jest drastyczne uproszczenie prawa budowlanego dla remontów i modernizacji, zwłaszcza w kontekście zmiany sposobu użytkowania (np. adaptacji starych powierzchni biurowych czy przemysłowych na cele mieszkalne).
- Ryzyko prawne związane z wynajmem: Drugim, potężnym powodem jest strach właścicieli przed wynajmem. Oczywistym jest, że lepiej czerpać dochód z najmu, niż trzymać puste mieszkanie. Jednak obecne ustawodawstwo w Polsce w sposób patologiczny chroni uciążliwego najemcę kosztem właściciela. Proces eksmisji lokatora, który nie płaci, niszczy mienie lub terroryzuje sąsiadów, jest długotrwały, kosztowny i często bezskuteczny. Właściciel jest w tej relacji stroną bezsilną. Dopóki prawo nie zacznie chronić własności właściciela, dopóty tysiące lokali pozostaną puste, gdyż ryzyko utraty kontroli nad własnym majątkiem jest dla inwestorów nieakceptowalne.
Długofalowo, deregulacja i ochrona właściciela przyczyni się do wzrostu atrakcyjności inwestowania w nieruchomości. Gdy inwestorzy będą mieli pewność bezpieczeństwa swojego kapitału, dojdzie do jego napływu i zwiększenia produkcji mieszkań. Wzrost podaży – o czym wie każdy, kto kiedykolwiek czytał coś o ekonomii – przyczyni się do spadku ceny. Tylko w ten sposób można rozwiązać problem mieszkalnictwa. Twierdzenie, że można zwiększyć dostępność mieszkań poprzez stosowanie narzędzi, które zniechęcają ludzi do inwestowania w nieruchomości jest absurdalne. Dodatkowe koszty w postaci podatków nie mogą sprawić, że magicznie poprawi się dostępność mieszkań. Osiągnąć można to jedynie poprzez wzrost inwestycji i produkcji.
Wnioski
Propozycja wprowadzenia podatku katastralnego jest klasycznym przykładem interwencjonizmu, który myli przyczynę ze skutkiem. Zamiast leczyć chorobę (niedostateczną podaż mieszkań), skupia się na walce z jej objawem (wysokimi cenami), proponując terapię, która chorobę tylko pogłębi. Podatek ten jest nie tylko niewykonalny administracyjnie, a przede wszystkim szkodliwy ekonomicznie. Uderza w fundamentalny cel polityki mieszkaniowej (tworzenie nowych lokali), zniechęcając do inwestycji i budownictwa, w sytuacji, gdy rosnąca liczba gospodarstw domowych będzie tego budownictwa desperacko potrzebować. Wprowadzenie jakichkolwiek obciążeń fiskalnych dla ludzi inwestujących w nieruchomości spowoduje spadek inwestycji i ceteris paribus mniejszą podaż mieszkań. Zatrważającym wręcz jest fakt, że znaczna część wypowiadających się na ten temat ekonomistów nie rozumie tych podstawowych mechanizmów. Prawdziwym rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego w Polsce nie jest nowa danina, lecz radykalna deregulacja, wzrost inwestycji i przywrócenie poszanowania praw własności.
Źródło ilustracji: pixabay
