Źródło: mises.org
Tłumaczenie: Jakub Juszczak
Niedawno właścicielka domu w Nowym Jorku, Adele Andaloro, została aresztowana po tym, jak wymieniła w nim zamki, gdy został zajęty bezprawnie przez dzikich lokatorów. Według The New York Post: „Andaloro została oskarżona o dokonanie bezprawnej eksmisji, ponieważ zmieniła zamki i nie dostarczyła mieszkańcom nowego klucza. Mieszkańcy tego domu są jednak squattersami.
Szczęście w nieszczęściu, aresztowanie Andaloro zostało nagrane, a następnie rozeszło się w sieci, ożywiając debatę na temat „praw” dzikich lokatorów i zasadźców, zgodnie z którymi intruzi mogą zawłaszczyć niezamieszkany dom lub kawałek ziemi oraz próbować zalegalizować swoje prawo własności do zajętej nieruchomości
Niedługo po tym, jak nagranie z aresztowania Andaloro zostało opublikowane, Leonel Moreno, imigrant będący użytkownikiem TikToka i posiadający 500 000 obserwujących, opublikował film zachęcający innych migrantów do przejmowania domów prywatnych w USA. Wyjaśnił on potencjalnym lokatorom, że zgodnie z amerykańskim prawem: „jeśli dom nie jest zamieszkany, możemy go zawłaszczyć".
Nagrania te poruszyły właścicieli nieruchomości, będących świadkami gwałtownego wzrostu liczby działań agresywnych lokatorów zarówno w centrach miast, jak i na ich przedmieściach. W połączeniu z milionami nowych cudzoziemców, napływających do amerykańskich miast w ostatnich latach, spotęgowało to obawy o potencjalne działania sporej, wykorzenionej i ubogiej części populacji, szukającej okazji do zajęcia niezamieszkałych domów.
Te niedawne przykłady skłoniły wielu Amerykanów do przemyślenia problemu, dlaczego prawa dzikich lokatorów w ogóle funkcjonują. W przeszłości istniały pewne racjonalne uzasadnienia dla tej praktyki, na przykład w czasach, gdy rejestry nieruchomości były znacznie mniej precyzyjne i nie gwarantowały trwałości zapisanych w nich informacji. W dzisiejszych czasach prawa dzikich lokatorów nie mogą być uzasadniane inaczej, aniżeli chęcią redystrybucji własności na rzecz jakiejś grupy interesu. Co więcej, prawa dzikich lokatorów współcześnie coraz mniej przypominają prawa uznawane w przeszłości
Uwidacznia to fakt, że prawa dzikich lokatorów straciły swoją pierwotną rolę. Nadszedł zatem czas, aby całkowicie położyć im kres.
Uzasadnienie dla praw dzikich lokatorów
Koncepcja praw dzikich lokatorów i zasadźców związana z nieruchomościami gruntowymi — często znana pod bardziej technicznym terminem „zasiedzenia” — nie jest nowa i sięga do czasów, kiedy prywatna własność ziemi często nie była tak jaśnie określona jak obecnie. Jak zauważył prawnik Jeffrey Stake: Dawniej akty notarialne nie były rejestrowane w sądach okręgowych (...) W przypadku braku wiarygodnego katastru, spory opierały się na dowodach wcześniejszych przywłaszczeń. Na przykład, jak wyjaśnił historyk Keith Wrightson, w czasach przed pojawieniem się obszernych pisemnych zapisów i umów, dowody istnienia wieloletnich porozumień dotyczących użytkowania i własności gruntów mogły sprowadzać się do zeznań niejednokrotnie podeszłych wiekiem świadków. Często polegali oni na wspomnieniach o tym, co strona A wynegocjowała ze stroną B lata temu. W takich przypadkach, aktualne posiadanie kawałka nieruchomości było jednym z najlepszych dowodów na to, że posiadanie zostało legalnie przeniesione w przeszłości.
Częściowo z tego powodu niekorzystne posiadanie zawsze zawierało w sobie element czasowy. Historycznie, w większości jurysdykcji, dziki lokator albo zasadźca musi rezydować na danej nieruchomości przez jakiś okres — często dwadzieścia lat lub dłużej, aby nabyć prawo własności do niej. Zakłada się, że jeśli poprzedni właściciel był skłonny tolerować dzikiego lokatora przez tak długi czas, to najprawdopodobniej był on prawowitym właścicielem w tym okresie. Mogłoby też być tak, że pierwotny właściciel ową nieruchomość porzucił.
Podsumowując, zasiedzenie jako reguła prawa było najczęściej uzasadniane tym, że pomaga ono radzić sobie z wątpliwościami związanymi z tytułami własności do ziemi. Także i dziś tytuły własności do nieruchomości nie zawsze wyjaśniają wszystkie wątpliwości. Łańcuch tytułów własności nieruchomości może być „zafałszowany” z powodu niejasnego prawa własności w przeszłości. (Z tego powodu właściciele nieruchomości wykupują ubezpieczenie tytułu własności). W przeszłości sędziowie i decydenci uznawali zasiedzenie za przydatne, ponieważ mogło ono „zresetować” roszczenia własnościowe i usunąć z obrotu prawnego tytuł o niepewnym charakterze. Zasiedzenie więc stanowiło sposób na rozstrzyganie potencjalnie wieloletnich sporów dotyczących tytułów własności.
Innym uzasadnieniem dla praw dzikich lokatorów, rezonującym w potocznych wyobrażeniach społecznych, jest koncepcja właściwego użytkowania nieruchomości. Dla przykładu, niekorzystne posiadanie było niejednokrotnie traktowane jako środek wymuszający na właścicielach lepsze dbanie o swoją nieruchomość. Jeśli długa nieobecność na nieruchomości zachęca do zajęcia jej przez innych, wtedy to właściciele są skłonni do pilnowania swojej nieruchomości. Na podobnej zasadzie, takie prawa uzasadniane były tym, że nieobecni właściciele nie wykorzystują ziemi tak efektywnie lub produktywnie, jak powinni byli to robić. Zgodnie z tym sposobem myślenia, lepiej jest mieć dzikich lokatorów na swojej ziemi, korzystających z niej i ulepszających jej właściwości, niż pozwolić nieobecnym właścicielom „pozostawić ją odłogiem”. Niektórzy zwolennicy koncepcji zasiedzenia — tak dawniej, jak i dziś — uważali, że właściciele nieruchomości, którzy nie „używają” jej w widoczny sposób, nie zasługują na prawa posiadania.
Prawa dzikich lokatorów jako naruszenie praw własności
Można więc dojść do wniosku, że zasiedzenie nieruchomości jest prawnie dopuszczalne wtedy, gdy wykorzystuje się je jako środek do rozstrzygania sporów dotyczących tytułów prawnych do nieruchomości w sytuacjach, gdy tytuł do nieruchomości ginie w mrokach przeszłości.
Tym niemniej zasiedzenie prawa własności jest niczym innym jak naruszeniem istoty jego znaczenia.
Dla przykładu, jeśli cenimy sobie ochronę własności prywatnej, odwołanie się do praw dzikich lokatorów celów kontekście zwiększenia efektywności użytkowania gruntów jest całkowicie bezzasadne. Pomysł, że „społeczeństwo” może decydować o tym, czym jest, a czym nie jest „efektywne” i „poprawne” użytkowanie własności, opiera się na głęboko błędnym przekonaniu, że istnieje możliwość odkrycia ogólnego, obiektywnie właściwego wykorzystania gruntu niezależne od subiektywnych preferencji właściciela. Z drugiej strony rozsądniejszy pogląd na dystrybucję praw własności nieruchomości uznawałby, że właściciel nieruchomości powinien mieć swobodę do samodzielnego określenia, co stanowi podstawę jego efektywne użytkowania. Jeśli właściciel nieruchomości preferuje, aby pole leżało odłogiem lub aby budynek stał niezamieszkały przez pewien czas, to zdecydował on, że jest to najbardziej korzystny sposób działania — niezależnie od tego, czy jest to opłacalne, biorąc pod uwagę zysk wyrażony w pieniądzu, czy czysto subiektywną korzyść psychiczną z takiego wykorzystania. Żaden centralny planista ani sędzia nie może lepiej określić, jak najlepiej wykorzystać czyjąś własność.
Inne uzasadnienia dla praw dzikich lokatorów, takie jak motywowanie właściciela nieruchomości do regularnego odwiedzania swojej ziemi, sprowadzają się właściwie do pewnej formy wymuszenia. W tym przypadku reżim zasadniczo mówi: „rób to, co chcemy, albo przekażemy twoją własność każdemu przypadkowemu intruzowi, który zdecyduje się tam osiedlić”.
Co więcej, twierdzenia, według których brak aktywnego użytkowania przez właścicieli stanowi porzucenie, należy uznać za bardzo podejrzane. Nie jest jasne, dlaczego kawałek nieruchomości staje się „porzucony” tylko dlatego, że właściciel nie był obecny na nim przez pewien czas. Twierdzenie takie tym bardziej jest nie do utrzymania w dzisiejszych czasach, kiedy to właściciel nieruchomości jest prawie zawsze wyraźnie wskazany w katastrze. Murray Rothbard twierdzi ponadto, że własność uzyskana na podstawie umowy z pewnością nie „wygasa” tylko dlatego, że właściciel jest fizycznie nieobecny na nieruchomości. Nie jest to również prawdą w przypadkach, w których dana osoba ustanowiła własność poprzez pierwotne zawłaszczenie, a proces ten nie musi być stale odnawiany. W tej kwestii Rothbard pisze w sposób następujący:
Prawo zwyczajowe o zasiedzeniu z tytułu bezprawnego posiadania ustala arbitralnie okres dwudziestu lat, po których intruz, pomimo swojej agresji wobec cudzej własności, przejmuje absolutną własność tej ziemi. Lecz teoria libertariańska utrzymuje, że aby przejść na własność, wystarczy, aby ziemia była przekształcona przez człowieka tylko raz. Jeśli zatem (potencjalny zasadźca) pojawił się na ziemi, która nosi jakieś znamię wcześniejszego jej użytkowania przez człowieka, powinien przypuszczać, że ta ziemia jest już przez kogoś posiadana. Każde naruszenie tego terenu bez dalszego zbadania sprawy odbywa się z uwzględnieniem ryzyka, że przybysz zostanie potraktowany jak agresor.[1]
Prawa dzikich lokatorów jako narzędzie polityczne
Istnieje jednak wiele przypadków oraz okoliczności miejsca i czasu, w których grupy popierające prawa dzikich lokatorów nie twierdzą nawet, że prawa własności są niejednoznaczne lub że ziemia popadłaby w nieużytkowanie czy złe zarządzanie bez jej przejęcia.
Raczej prawa te były czasami wykorzystywane jako broń polityczna oraz zasadniczo jako środek do nabywania głosów lub nagradzania politycznie uprzywilejowanych grup. W takich przypadkach decydenci polityczni po prostu uznali, że prawa squatterów są dla nich politycznie korzystne.
Na przykład w Stanach Zjednoczonych w XIX wieku squatting stał się niemal rodzajem federalnego programu opieki społecznej. Jak szczegółowo wyjaśniono w książce Johna Suvala Dangerous Ground: Squatters, Statemen, and the antebellum Rupture of American Democracy, zwolennicy Andrew Jacksona oraz inne frakcje Partii Demokratycznej znajdujące się w Kongresie aktywnie wspierały zasiedzenie nieruchomości na całym amerykańskim pograniczu. W tamtym czasie było ono wykorzystywane jako forma kradzieży ziemi Indianom, Meksykanom i wszelkim innym grupom uznawanym za niepożądane frakcje. W ten sposób zasiedzenie w złej wierze służyło jako rodzaj polityki społecznej. Kiedy urzędnicy stawali po stronie dzikich lokatorów, a nie prawowitych właścicieli, zasadniczo przenosiło to bogactwo z nielubianej grupy (tj. Meksykanów i Indian) do faworyzowanej grupy Angloamerykanów.
W innych przypadkach mechanizm ten był nieco bardziej złożony. Niejednokrotnie rząd federalny najpierw przejmował ziemię od jej prawowitych właścicieli (tj. Indian), a następnie sprzedawał ją na aukcji w celu zwiększenia dochodów rządu federalnego. Polityka sprzyjająca zasadźcom zachęcała jednak do nielegalnego zajmowania ziemi, zamiast płacenia za nią na aukcji. Gdy dzicy zasadźcy byli już na miejscu i odmawiali opuszczenia go, Demokraci w Kongresie uchwalali ustawy przekazujące tę ziemię squattersom na stałe. To oczywiście odsuwało pobieranie dochodów federalnych od osadników — którzy otrzymali darmową ziemię — i nakładało to ciężar dochodów na innych.
Demokratyczni decydenci wspierali tych dzikich lokatorów, ponieważ zakładano, że po otrzymaniu tych politycznych przysług, zasadźcy będą głosować w podzięce na Demokratów
Zasiedzenie współcześnie
W XX wieku wsparcie dla dzikich lokatorów pochodziło głównie od typowo lewicowych aktywistów, którzy faworyzowali zasiedzenie jako sposób na zapewnienie mieszkań dla osób i gospodarstw domowych o niskich dochodach. Podczas wielkiego kryzysu zajmowanie cudzych nieruchomości stało się na wielu obszarach bardzo powszechne, choć niewiele osób było w stanie ustalić rzeczywisty tytuł własności w drodze postępowania sądowego w sprawie zasiedzenia.
Zajmowanie „opuszczonych” nieruchomości realizowane jako rodzaj aktywizmu ponownie ożywił się w latach 90., co pokazał spór pomiędzy urzędnikami miejskimi a dzikimi lokatorami w East Village z 1995 roku. Również w tym przypadku dzicy lokatorzy odnieśli jedynie tymczasowe zwycięstwo i ostatecznie zostali eksmitowani.
Dziś prawa dzikich lokatorów nadal stanowią niekończący się spór, stąd łatwo zrozumieć, dlaczego sprawy takie jak ta związana z Adele Andaloro nie są obojętne dla wielu Amerykanów. Nawet przestrzegający prawa nie-właściciele domów mogą sobie wyobrazić, jakim koszmarem byłoby odziedziczenie domu po zmarłych rodzicach tylko po to, by dom ten został później zajęty przez intruzów. Rzeczywiście, łatwo jest sobie wyobrazić, jak rodzina z klasy średniej, która straciła możliwość korzystania z mieszkania w ten sposób, może stanąć w obliczu natychmiastowej katastrofy finansowej.
Warto zauważyć, że ruchy dzikich lokatorów z lat 30., 90. oraz aktualnych czasów są próbami zasiedzenia miejskiego w przeciwieństwie do wcześniejszego zasiedzenia funkcjonującego na terenach wiejskich. Na obszarach wiejskich zasiedzenie było rzadsze, a granice własności mniej wyraźne. Co więcej, wiejscy dzicy zasadźcy w wielu przypadkach zajmowali działki mniej żyzne, a ich obecność na jednej części ziemi właściciela niekoniecznie zmuszała właściciela do opuszczenia całej nieruchomości.
Co więcej, gdy bezdomni intruzi próbują zająć mieszkanie w znajdujące się w domach miejskich i podmiejskich, nie ma żadnej wątpliwości co do własności mieszkania i pochodzenia tego uprawnienia. Intruzi ci nie mają tytułu prawnego do nieruchomości i nie zajmowali jej nawet przez odpowiednio długi czas.
Co gorsza, niektóre miasta, takie jak Nowy Jork, znacznie złagodziły swoje prawo, umożliwiając intruzom ubieganie się o prawa squatterów w znacznie krótszym czasie w stosunku do tego, co jest historycznie znane w kontekście przypadków niekorzystnego posiadania. W niektórych jurysdykcjach, takich jak Atlanta, urzędnicy nie chcą lub nie są w stanie eksmitować intruzów w odpowiednim czasie, a stają się oni de facto dzikimi lokatorami w okresie kilku tygodni lub miesięcy. Rzeczywiście, współcześnie proceder ten, skoncentrowany na nieruchomościach miejskich i podmiejskich, coraz bardziej różni się od tego, co historycznie można by opisać jako prawdziwe zasiedzenie.
Jednak prawa dzikich lokatorów nadal cieszą się poparciem w kilku zakątkach amerykańskiego krajobrazu politycznego. We współczesnym kontekście aktywiści je popierający są zazwyczaj antykapitalistami, starającymi się wykorzystać zjawisko zasiedzenia jako środek do celów promowania „sprawiedliwości”, a przez to „karania” właścicieli nieruchomości postrzeganych przez nich jako opresyjnej klasy rentierów. Aktywiści ci wiedzą, że dzicy lokatorzy nie mają możliwości wysunięcia prawdziwych roszczeń do nieruchomości, rozumianych zgodnie z tradycyjnymi definicjami praw squatterów. Jest to oczywiste we współczesnym świecie, w którym własność nieruchomości jest zawsze dobrze udokumentowana.
W większości przypadków współczesne wykorzystywanie działań dzikich lokatorów sprowadza się do oszukiwania prawowitych właścicieli nieruchomości i przejmowania ich majątku.
Źródło ilustracji: Pixabay
