Zmiana kursu NBP
Kierunek w polityce monetarnej Narodowego Banku Polskiego zmienił się jakiś czas temu. Dwa lata temu w sierpniu i październiku 2023 roku NBP obniżył stopy główną stopę procentową (stopę referencyjną) w odpowiednich miesiącach o kolejno 0,75 i 0,25 pp (punktu procentowego). Następnie nastąpiła przerwa, bo aż do kwietnia tego roku stopa procentowa była utrzymywana na stałym poziomie 5,75%. Jednak od maja NBP ruszył z cyklem obniżek stóp procentowych. W maju obniżył je o 0,5pp, a w lipcu i sierpniu obniżył stopę referencyjną łącznie o kolejne 0,5pp (na chwilę obecną stopa procentowa wynosi 4,75%). Przebieg tych zmian w czasie zaprezentowano na Wykresie 1.
Wykres 1: stopa referencyjna NBP od sierpnia 2022. Źródło: tradingeconomics.com
Działania te będą miały konkretny wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce. Wpływ polityki monetarnej na sektor mieszkaniowy jest mocny i wyraźny, ponieważ mieszkania, czy domy, to dobra drogie, bardzo często kupowane na kredyt. Do tego oprocentowanie kredytów jest indeksowane do stóp procentowych NBP, a zatem niewielkie zmiany tych stóp potrafią zmienić wysokość raty o parę stówek. Dlatego też można dosyć łatwo stwierdzić, co się stanie pod wpływem zmian w polityce monetarnej.
Płace w Polsce (realne i nominalne) wciąż rosną. Do tego spadają stopy procentowe. To wszystko sprawia, że rośnie zdolność kredytowa ludzi. Spadek stóp procentowych NBP oznacza również, że spadną koszty banków, co pozwala im obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dlatego ludzie teraz będą mogli sobie pozwolić na zaciągnięcie większych kredytów hipotecznych, czyli wzrośnie popyt na mieszkania. A jak wiadomo z podstaw mikroekonomii, gdy rośnie popyt, to rośnie cena towaru oraz ilość dostarczana na rynek.
Jak wygląda sytuacja z cenami mieszkań?
Zacznijmy od spojrzenia na to, jak kształtują się ceny mieszkań. Poniższy Wykres 2. pokazuje, jak zmieniały się ceny nominalne (ceny po jakich sprzedawano) mieszkań od 2006 roku. Widać, że ceny mieszkań zaczęły gwałtownie rosnąć w 2017 roku.
Wykres 2: Średnia cena metra kwadratowego w PLN w 10 największych miastach w Polsce, 03.2006-02.2025. Źródło: nbp.pl
Na początku tego roku mieliśmy przez krótki czas do czynienia z wyhamowaniem dynamiki wzrostu cen nominalnych mieszkań. Jak widać w pierwszych dwóch kolumnach Wykresu 3, w ujęciu kwartalnym w 6 największych miastach ceny mieszkań spadły —- na rynku pierwotnym o 0,1%, a na rynku wtórny o prawie 1%. W Warszawie te spadki były nieco większe, bo wyniosły odpowiednio 1% i 3%. Ogółem jednak w 10 największych miastach ceny wzrosły o 0,3% i 0,4% w ciągu pierwszego kwartału 2025 roku. Natomiast gdy popatrzymy sobie w ujęciu rocznym ceny nominalne rosły dosyć istotnie w 2024 roku. W 10 największych miastach wzrosły na rynku pierwotnym wzrosły o 8,3%, a na rynku wtórnym o 7,7%.
Wykres 3: dynamika nominalna, realna i liczona względem płac mieszkań w Polsce w I kw. 2025 według raportu NBP o sytuacji na rynku mieszkaniowym. (RPT – rynek pierwotny, RWT – rynek wtórny). Źródło: nbp.pl
Ale to nie wszystko. Jeśli popatrzymy na ceny realne (czy porównamy zmianę cen mieszkań do zmiany cen innych towarów), to widzimy, że w ciągu kwartału te spadki były większe. Chociaż wciąż w ujęciu rocznym to ceny mieszkań rosły mocniej, niż innych towarów.
Trzeba jeszcze spojrzeć na to, jak zmieniały się ceny mieszkań w stosunku do wynagrodzeń. W 7 największych miastach (Warszawa plus 6 największych miast) ceny mieszkań w relacji do płacy średniej spadły, czyli przeciętna osoba za tę samą płacą mogła kupić większą ilość metrów kwadratowych. Natomiast w 10 największych miasta to już w ciągu roku ceny mieszkań rosły nieco szybciej niż płace.
A jak kształtowała się relacja płac do cen mieszkań na przestrzeni czasu? Pokazuje to wykres poniżej.
Wykres 4: Stosunek średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego.
Źródło: opracowanie własne, stat.gov.pl, nbp.pl
Pod względem siły nabywczej względem mieszkań najlepszy okres był w 2016-17 roku (gdy za przeciętne wynagrodzenie brutto można było kupić ponad metr kwadratowy przeciętnego mieszkania) i od tamtego czasu sytuacja się pogorszyła. Obecnie sytuacja przypomina tę z 2013 roku. Co ciekawe, sytuacja ta poprawiła się nieco od 2022 roku.
Biorąc pod uwagę fakt, że ceny kredytu mocno wpływają na ceny nieruchomości, to ceny nieruchomości pod wpływem ostatnich decyzji NBP znów zaczną rosnąć. Obecna sytuacja spadku cen realnych nie utrzyma się długo. A jeśli tylko NBP będzie dalej obniżał stopy procentowe, to najprawdopodobniej znowu ceny mieszkań będą rosły mocniej, niż rosną wynagrodzenia. Dlatego lepiej dać sobie spokój z oczekiwaniem na spadki cen nominalnych. Te będą rosły dalej. Jednak jeśli NBP nie nie będzie luzował dalej polityki monetarnej, to niewykluczone, że ceny nominalne mieszkań nie będą rosły szybciej, niż ceny innych dóbr.
Nie tylko cena wzrośnie…
...ale również wielkość produkcji. Spadek stóp procentowych doprowadzi również do wzrostu budowy nowych mieszkań, jak również zwiększy ilość mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym.
Na skutek podwyżek stóp procentowych ilość pozwoleń na budowę i ilość budowanych mieszkań, których budowę rozpoczęto, tąpnęła w 2022 roku. Potem nastąpiło odbicie na skutek programu bezpieczny kredyt 2%, który wprowadzono w 2023 roku. Można to zobaczyć na dwóch Wykresach 56 oraz 57 zaczerpniętych z raportu NBP, które przedstawiono poniżej.
Źródło: nbp.pl, s. 24.
To oznacza, że pod wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2% produkcja mieszkań wzrosła. Tak jak powinno się to wydarzyć według standardowej, podręcznikowej analizy rynku. I podobnie będzie pod wpływem obniżek stóp procentowych. Ilość projektów deweloperskich i nowych mieszkań budowanych będzie rosnąć, aby zaspokoić większe zapotrzebowanie zgłaszane przez ludzi.
I znowu się zacznie narzekanie na deweloperów
Według analizy ekonomicznej wzrost popytu ma dwa podstawowe skutki — wzrost ceny oraz sprzedaży. To oznacza, że niedługo ceny mieszkań znów będą rosnąć. Jeśli NBP dalej będzie obniżać stopy procentowe, to ceny mieszkań będą rosły szybciej niż wynagrodzenia. Jednak trzeba pamiętać, że będzie temu towarzyszyć również wzrost ilości mieszkań budowanych i dostarczanych na rynek — zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Tylko, że będzie się zwracać uwagę wyłącznie na wzrost cen, a obwiniać się będzie za ten wzrost deweloperów. Na wzrost ilości budowanych mieszkań uwagi nie zwróci prawie nikt.
Źródło ilustracji: pixabay
