Stara miłość nie rdzewieje
Są osoby, które wciąż uważają, że kontrola rynku najmu i sprzedaży mieszkań jest dobrym rozwiązaniem problemu relatywnie wysokich cen nieruchomości w najważniejszych miastach Polski — Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. W końcu taka kontrola, która zepchnie ceny najmu i lokali poniżej cen obecnych będzie podobno miała kilka pozytywnych skutków:
- spadek kosztów najmu, a więc najmujący zapłacą mniej;
- spadek cen mieszkań, a więc kupujący zapłacą mniej;
- spadek cen najmu spowoduje, że część osób chętniej sprzeda dodatkowe mieszkania, które ma w posiadaniu, co jeszcze zepchnie ceny nabycia mieszkania;
Biorąc pod uwagę, że własne lokum to ważna sprawa dla wielu osób, to właśnie te obietnice działają na wyobraźnię ludzi i z tego też powodu kontrola cen stopniowo zyskuje zwolenników w Polsce (a przynajmniej odnoszę takie wrażenie), którzy pewnie byliby zadowoleni z wprowadzenia tego programu.
No i powiem tak — gdyby wprowadzić taki program kontroli cen, to część osób, które kupi mieszkania lub je wynajmuje, na pewno będzie zadowolona — i to zadowolenie części osób z tego programu byłoby widocznew wynikach badań ankietowych. A skąd to wiem? Ano z prostej analizy ekonomicznej. Spójrzmy na standardowy wykres skutków cen maksymalnych przedstawiony na Rys. 1.
Rys.1: Cena maksymalna ustalana przez państwo
Źródło: opracowanie własne
To jest standardowy wykres popytu i podaży. Krzywa popytu pokazuje wielkość zapotrzebowania przy danej cenie — czyli ile sztuk dobra chcą nabyć kupujący przy danej cenie w jakimś okresie. Krzywa podaży pokazuje, ile sztuk dobra chcą dostarczyć sprzedający przy danej cenie w jakimś okresie. Cena rynkowa dąży do poziomu, przy której ilość oferowana w danym okresie zrównuje się z wielkością zapotrzebowania.
Za pomocą tego wykresu możemy pokazać, jakie są skutki kontroli cen. Jeżeli państwo ustala cenę maksymalną, to ustala ją na poziomie niższym niż wynosi cena rynkowa. W końcu chce zmusić ludzi do handlu dobrem po cenach niższych, niż te jakie ustaliłyby się na rynku bez interwencji w proces ich kształtowania się.Ma to swoje konkretne konsekwencje.
Gdy poruszamy się w prawo wzdłuż krzywej podaży, to natrafiamy najpierw na punkt, który wskazuje ilość Qs*, jaka będzie dostarczona na rynek przy ustalonej cenie maksymalnej P*. Potem natrafiamy na wartość równowagową Qse, która byłaby dostarczona przy cenie Pe. Jak widać Qs* jest mniejsze od Qe, czyli ilość oferowana będzie mniejsza od równowagowej wielkości sprzedaży. Jakie to ma znaczenie?
Ma to takie znaczenie, że te osoby, którym uda się kupić mieszkania po tych niższych cenach z pewnością będą zadowolone i gdyby przeprowadzić jakieś badanie safysfakcji z efektów kontroli cen mieszkań, to odpowiedź tych kupujących będzie wiarygodna. Oni faktycznie będą zadowoleni i nie jest trudno domyślić się czemu. Ale te osoby, które załapią się na tanie mieszkania to nie wszyscy, którzy powinni nas interesować.
Jak będziemy poruszać się w prawo wzdłuż krzywej popytu, wtedy zauważymy, że przy narzuconej cenie maksymalnej (niższej od ceny równowagowej) zapotrzebowanie na dobro znacznie przewyższa ilość oferowaną. Zatem, wystąpią niedobory i część osób, która chce nabyć mieszkanie przy ustalonej cenie maksymalnej, nie zakupi go.
Ten wykres stosuje się zarówno do kontroli cen mieszkań, jak i kontroli cen najmu. W obu przypadkach zadziała ten sam mechanizm. Przy cenie maksymalnej niższej od ceny równowagi będzie zapotrzebowanie większe od ilości oferowanej. Z tego powodu mniej mieszkań będzie dostępnych na wynajem. Ponownie — te osoby, którym uda się wynająć mieszkanie po cenie narzuconej przez państwo, będą z pewnością zadowolone i wyszłoby to w badaniach. Ale trzeba pamiętać o tych osobach, które będą musiały pocałować klamkę. One już nie skorzystają na kontroli cen.
Jakie są inne konsekwencje kontroli cen mieszkań i najmu?
Kontrola cen najmów i czynszów na początku będzie chwalona właśnie z tego powodu, że część osób z pewnością na niej skorzysta. Ale z biegiem czasu będą pojawiać się kolejne problemy. Możemy wyliczyć takie jak: mniejsza ilość budowanych mieszkań, mniejsza ilość mieszkań udostępnianych na wynajem oraz stopniowa, fizyczna degradacja części zasobu mieszkań.
Po pierwsze, mniejsza ilość dostarczana na rynek oznacza, że mniej mieszkań będzie zbudowanych. Niższe ceny oznaczają, że bardziej opłaca się zbudować mniejszą liczbę mieszkań, co oznacza dosłownie wolniejszy wzrost ilości dostępnych mieszkań. Z drugiej strony zaniżanie cen mieszkań będzie skłaniać ludzi do sprowadzania się w jeszcze większej liczbie do największych miast, licząc na to, że uda im się kupić lub wynająć mieszkania po niższych cenach — z czasem będzie tam rósł niedobór, bo bardziej będzie rosło zapotrzebowanie na mieszkania od ilości samych mieszkań. Niedobór będzie również dotyczył sektora najmu. Logicznym jest, że — przy pozostałych warunkach niezmienionych — skoro mniej mieszkań jest budowanych, to mniej mieszkań jest udostępnianych na wynajem. Natomiast osoby, które już posiadają mieszkania, będą mniej skłonne wynajmować swoje mieszkania na rynku. Znowu — zgłaszane zapotrzebowanie przy cenie kontrolowanej będzie przewyższać ilość oferowaną. Można tutaj zwrócić uwagę na koszt alternatywny. Przecież lepiej jest zarabiać cokolwiek na mieszkaniu, niż tylko ponosić koszty?
To prawda, ale użytkowanie mieszkania też generuje koszty —- niszczą się urządzenia, brudzą się ściany, niszczy się podłoga, kontakty elektryczne, drzwi, czasem przypadkiem uszkodzi się blat albo listwa przypodłogowa, panele zaczną się wybrzuszać, uszkodzi się piec grzewczy, rozszczelni się hydraulika, zniszczy się kabina prysznicowa… Każdy wie, jak wiele rzeczy się psuje w mieszkaniach i jak często trzeba wydawać mniejsze lub większe kwoty na poprawki, naprawy lub wymianę rzeczy w mieszkaniu lub ich elementów składowych. Te wszystkie koszty związane z eksploatacją ponoszą właściciele mieszkań i w miarę możliwości uwzględniają je w cenach najmu.
Kontrola cen najmu będzie ograniczać możliwość przerzucenia tych kosztów na wynajmujących. Z tego powodu właściciele mieszkań będą podejmowali różnego rodzaju działania: nie będą wynajmować swoich mieszkań, ale też nie będą w nie inwestować; będą wynajmować mieszkania, ale nie będą w nie inwestować przez co z czasem ich stan będzie coraz gorszy; ewentualnie wszelkie naprawy lub inwestycje będą prowizoryczne, co również oznacza spadek jakości. Dlatego z czasem część zasobu mieszkaniowego ulegnie degradacji.
Te efekty, o których tutaj piszę, to nie są domysły. To skutki, które powszechnie wykazują badania. Poniższe wykresy przedstawione na rys. 2 pochodzą z artykułu Konstantina Kholodina pt. Rent Control Effects through the Lens of Empirical Research: An almost Complete Review of the Literature. Pokazują one wpływ kontroli cen najmu na różne zmienne —- ceny najmu w budynkach objętych kontrolą, mobilność społeczną, posiadanie mieszkania, nowe budowy, stan mieszkań, dostępność na wynajem i ceny najmu mieszkań poza kontrolą[1].
Rys 2: Liczby badań pokazujących wpływ kontroli czynszów na różne zmienne
Źródło: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4298178
Kholodin przejrzał dotychczasowe badania poświęcone efektom kontroli cen najmu i odpowiednio je skategoryzował. Kolumny oznaczone minusem pokazują liczbę badań wskazujących negatywny (istotny statystycznie) wpływ kontroli cen najmu na jakąś zmienną. Kolumny z plusem pokazują liczbę badań z pozytywnym (istotnym statystycznie) wpływem na daną zmienną. Natomiast komuny z zerem pokazują badania, które nie wykazały istotnego statystycznie wpływu kontroli cen najmu na zmienną, której dotyczy konkretny wykres.
Kilka wykresów pokazuje wyniki, które sugerują, że jednak kontrola cen najmu to dobry pomysł. Wprowadzone kontrole powodują, że ludzie mniej płacą za najem (wykres controlled rent) oraz więcej osób ma mieszkanie (homeownership). I to jest coś, co powinniśmy obserwować — przynajmniej w krótkim okresie. Bo kontrola cen najmu czy sprzedaży mieszkań z pewnością sprawi, że część osób postanowi sprzedać swoje mieszkanie. Nastąpi więc redystrybucja mieszkań i teraz więcej osób będzie miało chociaż jedno na własność. Z drugiej strony, jak kontrolujemy czynsze, to siłą rzeczy część osób płaci mniej. Widzimy, że to są efekty potwierdzone w wielu badaniach. Warto wspomnieć, że 8 badań pokazało, że kontrola cen najmu ma pozytywny wpływ na to, ile osób posiada mieszkania. Tymczasem 4 badania pokazało, że kontrola cen miała negatywny wpływ.
Spadek mobilności pod wpływem kontroli najmu może być uznawany za efekt pozytywny lub negatywny — chociaż większość osób uzna to za pozytywny wpływ. Spadek mobilności oznacza, że ludzie rzadziej zmieniają miejsce zamieszkania. To nie jest nic zaskakującego. Ale to oznacza, że ludzie również nie są skłonni przeprowadzać się tam, gdzie mają lepsze perspektywy zawodowe. Tak więc gdy pojawiają się nowe okazje albo sytuacja w mieście lub dzielnicy pogarsza się w jakiś sposób, to ludzie w mniejszym stopniu reagują na to zmianą miejsca zamieszkania.
Ale w przypadku pozostałych zmiennych już wpływ kontroli czynszów nie jest dobry — pogarsza się dostępność mieszkań, ilość budowanych mieszkań spada, a ich jakość oraz rosną ceny najmu tam, gdzie najem nie jest kontrolowany. Ten wpływ kontroli na liczbę budowanych i udostępnianych na wynajem mieszkań oraz ich jakość nie jest zaskakujący z powodów omówionych wcześniej. Warto jednak zwrócić uwagę na dwie rzeczy: 1) ceny najmu tam, gdzie nie są kontrolowane; 2) ilość osób, która będzie mogła zakupić mieszkanie. Z jakiego powodu mogą rosnąć ceny tam, gdzie nie są one kontrolowane (lub tam, gdzie właściciele mieszkań nie stosują się do prawa)? Jest to proste. Ponieważ spada ilość mieszkań budowanych oraz udostępnianych na rynku, a ludzie mają bodziec do tego, by napływać do danego miasta, to rośnie zapotrzebowanie oraz spada dostępna ilość, co powoduje wzrost cen najmu.
Natomiast warto zastanowić się nad tym, jak kontrola cen najmu i sprzedaży mieszkań wpłynie na posiadanie mieszkań w długim okresie. Prawdopodobnie również negatywnie, ponieważ skoro mniej mieszkań jest budowanych i oferowanych na sprzedaż, to też istnieje mniejsza ilość mieszkań, które ludzie mogą zakupić. Więc w długim okresie mniej osób może posiadać mieszkania, niż te mieszkania mogłoby posiadać.
Transfery społeczne
Przygotuj się na nieprzewidziane konsekwencje
Kontrola czynszów i cen mieszkań ma dużo negatywnych efektów, które trzeba brać pod uwagę. Dlatego nie można jednoznacznie powiedzieć, że efekty z tego rodzaju polityki są pozytywne. Pozytywne skutki będą występować przede wszystkim krótko po wprowadzeniu tego programu, ale im dłużej ten program będzie obowiązywał, tym mocniejsze będą skutki negatywne — tym mniej mieszkań będzie wybudowanych, tym bardziej zdegraduje się dostępny zasób mieszkań, tym bardziej wzrosną ceny najmu w mieszkaniach nieobjętych kontrolą. Nie zmienia tego to, że część osób będzie zadowolona z tego rodzaju programów, ponieważ skorzystają na kontroli cen. W długim okresie większe będą straty z powodu tego typu programów, przez co zadowolenie beneficjentów, które mogą ujawnić badania ankietowe, nie będzie dobrą miarą skutków tego typu polityki.
Źródło ilustracji: pixabay
