Teksty publikowane jako working papers wyrażają poglądy ich Autorów — nie są oficjalnym stanowiskiem Instytutu Misesa.
Kiedy w 2023 roku uruchomiono program kredyt 2%, w społeczeństwie obudziła się zdroworozsądkowa intuicja, że spowoduje on tylko przyśpieszenie wzrostu cen mieszkań. Zgodnie z przewidywaniami, mieli na tym stracić wszyscy oprócz deweloperów, banków i garstki szczęśliwców mających okazję z tego programu skorzystać, być może też kilku fliperów. Intuicja ta była w istocie bardzo dobra, a scenariusz z nią związany się faktycznie ziścił. W 2024 roku planowano, żeby zrealizować kolejny tego typu program, tym razem kredyt 0% – szczęśliwie jednak zaniechano tego pomysłu. Warto jednak zwrócić uwagę, że ukryte formy tego typu programów towarzyszą nam, w Polsce i na świecie, od wielu lat pod postacią tzw. gołębiej polityki monetarnej tj. takiej nastawionej na obniżanie stóp procentowych i utrzymywania ich na relatywnie niskim poziomie. Jest to jeden z istotnych powodów występowania zjawiska społecznego, które potocznie nazywamy kryzysem mieszkaniowym.
Obniżanie stóp procentowych (i towarzysząca mu przeważnie emisja pieniądza lub przynajmniej jego zwiększona kreacja) jest bodźcem do ekspansji kredytowej i zgłaszania popytu na wszelakie dobra, które za pożyczone środki są kupowane zarówno w celach inwestycyjnych jak i konsumpcyjnych. Większa dostępność kredytu, swoboda jego przyznawania i niskie oprocentowanie, czyli to że jest tani, sprawia, że występuje on – wraz z finansowanymi nim zakupami – częściej i gęściej niż w kontrfaktycznym przypadku, gdy stopy procentowe pozostały na wyższym poziomie. Jak wiemy z prawa popytu i podaży zwiększony popyt jest czynnikiem powodującym podnoszenie się cen ceteris paribus. Elementem pobocznym, lecz nadal wartym wspomnienia, jest tutaj fakt tego, że sytuacja taka zachęca do wydawania także środków własnych, niepochodzących z kredytu. Ma tak być ze względu na fakt zmniejszonej atrakcyjności trzymania depozytów bankowych oraz pojawienia się trendu, względem którego wszystko drożeje. W pewnym zakresie możemy mówić o dodatnim sprzężeniu zwrotnym. Powyższy mechanizm wyjaśnia nam przyczynę inflacji oraz – już niekoniecznie w tak bardzo rzucający się w oczy sposób – fluktuacji gospodarczych, które szerzej opisuje austriacka teoria cyklu koniunkturalnego (ATCK)[1]. Lecz rodzi się pytanie: gdzie w tym wszystkim leży przyczyna czegoś bardziej szczegółowego i punktowego tj. wydającej się nie mieć końca bańki na rynku mieszkań? Tutaj z pomocą przychodzi nam zrozumienie efektów Cantillona.
Efekt Cantillona i jego zrozumienie pokazuje, że zjawisko inflacji nie przebiega równomiernie i w raz z nią zmienia się struktura cen oraz ich proporcje w zależności od sytuacji, kanałów dystrybucji pieniądza, okoliczności gospodarczych i tego na co najbardziej będzie zgłaszany popyt. Tutaj należy zadać sobie pytanie: Jakie są rodzaje kredytów i które występują najczęściej oraz to na jaki cel są one zaciągane? Odpowiedź jest oczywista. Najczęściej występującym rodzajem kredytów są kredyty hipoteczne włącznie z tymi, które są przeważnie przeznaczane na zakup własnościowego mieszkania.
Według danych BIK, na koniec 2024 roku spośród łącznej kwoty udzielonych kredytów gospodarstwom domowym, (czyli nie firmom) 68,9% to kredyty hipoteczne[2]. Zaznaczam tu, że mowa o procencie pożyczonej kwoty, a nie procencie „sztuk danych kredytów”. W praktyce również można sobie pozwolić na skrót myślowy wedle którego kredyt hipoteczny udzielony gospodarstwu domowemu to kredyt mieszkaniowy, gdyż prawie zawsze tak jest. Dla odmiany warto jednak zaznaczyć, że raport GUS z kolei podaje, że na koniec 2024 roku 62% to kredyty na nieruchomości mieszkaniowe przydzielane w ramach tej samej grupy docelowej (gospodarstwa domowe)[3]. Można więc, uśredniając dane, uczciwie i rzetelnie powiedzieć, że około dwie trzecie kredytów udzielanych nie dla firm jest przyznawanych na zakup mieszkania. Warto również zaznaczyć, że spośród kredytowania udzielanego sektorowi niefinansowemu około dwie trzecie jest dla gospodarstw domowych, a około jedna trzecia dla firm. Jednak i dla tych drugich pewna istotna część jest udzielana na zakup nieruchomości komercyjnych lub jest zabezpieczana hipotecznie.
W ten sposób ekspansja kredytowa napędza bańkę na rynku mieszkań, ponieważ to na tym rynku ponadprzeciętnie mocno stymuluje się popyt. W sytuacji, kiedy stopy procentowe są szczególnie niskie tj. zmierzają do zera i sprzyjają temu inne okoliczności, zupełnie już niezaskakująca oraz coraz częściej spotykana staje sytuacja, gdzie zaciąga się kredyt na mieszkanie w celach inwestycyjnych, czyli po to, aby, czerpać zyski z wynajmu. Dzieje się tak, gdyż rata kredytu jest niższa niż wysokość czynszu, tworząc w ten sposób długoterminową inwestycję w środki trwałe, obciążoną niskim ryzykiem niewymagającej angażowania dużej ilości czasu i energii właściciela. A skoro o kupowaniu inwestycyjnym mowa to warto wspomnieć o pobocznym, lecz bynajmniej nie pomijalnym aspekcie wpływu niskich stóp procentowych na rynek mieszkań, jakim jest zmniejszenie atrakcyjności rynku finansowego, skłaniającego kapitał do szukania alternatywnych celów jego alokacji. W sytuacji, gdy depozyty bankowe, papiery dłużne i jakakolwiek forma inwestowania dłużnego przynosi wyraźnie nieatrakcyjną stopę zwrotu (a przez to być może i cały rynek finansowy), kapitał szuka lokowania, które da mu wyższą stopę zwrotu. Takim miejscem może być i często jest rynek nieruchomości, gdzie sam tylko czynsz za wynajem mieszkania daje w takich warunkach wyższy procent zysku.
Do tego należy wziąć jeszcze pod uwagę długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, a to wszystko przy potencjalnie mniejszym ryzyku. Ma być tak ponieważ, zamiast pożyczać pieniądze i mierzyć się z ryzykiem wypłacalności, mamy po prostu nieruchomość na własność. Jest to kolejne źródło zwiększonego popytu na mieszkania, a co za tym idzie, kolejny bodziec podnoszący ich ceny. Często zdarza się tak, że banki z uwagi na swoje procedury i kalkulacje odmawiają udzielenia kredytu znaczącej grupie osób nawet przy niskich stopach procentowych ze względu na to, że potrzebna jest wysoka kwota kredytu co również wymaga zdolności kredytowej. Wtedy landlordzi, którzy radzą sobie z tym problemem lepiej, wychodzą na przeciw i oferują mieszkanie na wynajem ludziom, którzy nie mogą go kupić na własność.
Nic więc dziwnego, że cena za metr kwadratowy mieszkania rośnie przeważnie szybciej niż standardowo wynosi inflacja mierzona CPI. W ciągu ostatnich 25 lat inflacja mierzona wskaźnikiem CPI tylko dwa razy przekroczyła 5%, tj. w 2000 roku i w czasie kryzysu covidowego. Bardzo często też wynosiła mniej niż 2,5%. Z kolei roczny wzrost średniego wynagrodzenia w Polsce w XXI wieku wahał się zasadniczo w zakresie od 3% do 13% rocznie. Należy porównać to z tym, jak zmieniała się cena metra kwadratowego mieszkania na przestrzeni lat, czy i jak zmieniała się ona względem inflacji, oraz czy i jak oddalała się ona od siły nabywczej Polaków. Jednak rzeczą, na którą koniecznie należy zwrócić uwagę najbardziej jest to jak wyglądał rozkład stóp procentowych NBP wraz z historycznym poziomem ceny metra kwadratowego mieszkania.
Wykres 1. Podstawowe stopy procentowe NBP na koniec miesiąca, zakres 2000-2025. Źródło: Narodowy Bank Polski
Poszukiwania kompleksowych i wiarygodnych danych, które pokazywałyby średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, w całej Polsce sięgające lat 90-tych niestety nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Jednak mogę posłużyć się wtórnymi danymi cząstkowymi pochodzącymi z różnych źródeł, którym za źródło pierwotnie służy przeważnie Narodowy Bank Polski, a które nie uwzględniają całego tego okresu lub wszystkich miejscowości w Polsce. Mimo to jednak wciąż są adekwatne do celów dalszej analizy i pozwalają zwrócić uwagę na interesujące nas rzeczy we względnie dostatecznym stopniu[4].
Wykres 2. Ceny mieszkań z rynku pierwotnego wg danych NBP (7 największych miast) wraz z prognozą autora (tys. zł za m2 / %r/r). Źródło: Subiektywnie o Finansach
Wykres 3. Transakcyjne ceny mieszkań w Polsce: rynek pierwotny i wtórny. Źródło: realtytools.pl
Wykres 4. Średnia cena za 1 m2 na rynku pierwotnym na podstawie danych NBP oraz GUS w latach 2010-2021. Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny
Wykres 5. Średnia cena za 1 m2 na rynku wtórnym na podstawie danych NBP oraz GUS w latach 2010-2021. Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny
Widać tu pewną korelację. Przed rokiem 2015 wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania nie odbiegał drastycznie od inflacji, a wykresy to przedstawiające są dość płaskie. Zdarzały się nawet sytuacje, gdzie wzrost był niższy od inflacji, a nawet sytuacje, gdzie zamiast wzrostu cen był ich spadek. W latach 2014-2021 mamy do czynienia z najniższymi w historii III RP stopami procentowymi. Jednocześnie to właśnie w okolicach roku 2015 zaczyna się iście wykładniczy wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania. W latach 2022-2023 trend ten się utrzymuje mimo dość intensywnej podwyżki stóp. Jednak należy wziąć pod uwagę to, że wpływ polityki monetarnej na tego typu aspekty nie jest natychmiastowy, oraz koniecznym jest zwrócić uwagę na dwa inne fakty tj. rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% oraz gwałtowny wzrost imigracji z Ukrainy w tych latach z powodu wojny. Są to czynniki istotnie i stosunkowo szybko zwiększające popyt na mieszkania oraz przyczyniające się do wzrostu ich ceny. Jednocześnie zdarzenia odbywające się w drugiej połowie roku 2024 oraz obecnego rok u 2025 sprawiają wrażenie jakby przybywało w ich trakcie doniesień medialnych i dowodów anegdotycznych o rzekomym wyhamowaniu trendu wzrostowego, a nawet pojawieniu się spadków cen. Z pewnością jest to coś wartego obserwacji.
Teraz, warto zmierzyć stosunek ceny metra kwadratowego mieszkania w stosunku do średnich płac, po to, aby ocenić jak zmieniała się siła nabywcza na rynku mieszkań Polaków żyjących z pracy oraz przyjrzeć się jak to koresponduje rozkładem czasowym stóp procentowych. W tym celu posłużę się danymi z analizy przygotowanej przez Forum Obywatelskiego Rozwoju w 2021 roku pt. Dlaczego brakuje mieszkań? autorstwa Rafała Trzeciakowskiego[5].
Wykres 6. Ceny m2 mieszkania w stosunku do płac brutto w największych miastach. Źródło: Forum Obywatelskiego Rozwoju 
Wykres 7. Podstawowe stopy procentowe NBP na koniec miesiąca, zakres 2005-2021. Źródło: Narodowy Bank Polski
Tu również możemy dostrzec pewną korelację. Bańka roku 2007 osiąga swój szczyt a ceny zaczynają gwałtownie spadać wkrótce po tym, jak od marca owego roku zaczęły być podnoszone stopy procentowe. Z kolei w późniejszym okresie, kiedy w 2014 stopy procentowe zaczęły osiągać swój charakterystyczny niski poziom, stosunek ceny m2 do płac przestaje spadać i zaczyna zbliżać się do zera, aż w końcu trend się odwraca w okolicach 2017 roku i to ceny mieszkań zaczynają rosnąć szybciej niż płace.
Polityka monetarna jako istotna (choć nie jedyna!) przyczyna tego, co zwykliśmy nazywać kryzysem mieszkaniowym nie powinna zatem budzić wątpliwości. Mogą jednak nasunąć się dwa pytania odnośnie tego, czy mimo wszystko nie występuje w ramach niej swoista „broń obosieczna”, która oczywiście nie neutralizuje negatywnych skutków, ale może je w mniejszym lub większym stopniu łagodzi.
Pierwsze: Czy nisko oprocentowany kredyt jako czynnik ułatwiający kupno własnego mieszkania nie powinien być, mimo wzrostu cen, efektywną pomocą dla zwykłego człowieka w osiągnięciu tego celu? W końcu takie myślenie przyświecało takim postulatom jak kredyt 2%.
Drugie: Branża deweloperska w znaczącym stopniu finansuje swoje przedsięwzięcia długiem. Czy w związku z tym nie powinno być tak, że niskie stopy procentowe sprzyjają powstawaniu nowych mieszkań w dużej ilości, a wysokie są ku temu przeszkodą? W końcu, aby skutecznie przeciwdziałać kryzysowi mieszkaniowemu należy przede wszystkim zwiększać podaż mieszkań, a tym właśnie zajmuje się branża deweloperska.
Odpowiadając na pierwsze pytanie należy podkreślić, że dla osoby kupującej mieszkanie własnościowe z pomocą kredytu ważniejsza jest cena mieszkania od ceny kredytu. Opłacalna jest sytuacja wyższego oprocentowania i mniejszej kwoty kredytu. Zrealizujmy przykładowe porównanie dwóch kredytów zachowujących symetrię i proporcjonalność w tych parametrach tj. jeden z dwa razy większą pożyczoną kwotą i dwa razy mniejszym oprocentowaniem, zaś drugi z dwa razy mniejszą kwotą kredytu i dwa razy większym procentem:
- Kwota: 1000’000 zł ; Oprocentowanie: 6%
- Kwota: 500’000 zł ; Oprocentowanie: 12%
Oczywiście, 6% z miliona i 12% z pięciuset tysięcy to sześćdziesiąt tysięcy, jednak trzeba wziąć pod uwagę sposób spłacania takiego kredytu, który jest spłacany metodą równych rat kapitałowo-odsetkowych. Dla uproszczenia pomińmy fakt, że większość kredytów hipotecznych jest na zmiennym oprocentowaniu --- ten czynnik nie jest tu istotny. W przypadku obu kredytów zakładamy, że są one przydzielane na tę samą liczbę lat.
Potrzebny będzie tutaj Mnożnik Wartości Obecnej Renty (MWOR)[6]. Jest to parametr używany w sytuacjach, gdzie najpierw inwestuje się pewną sumę pieniędzy, która przez pewien czas generuje dodatnie przepływy pieniężne. Rolę inwestującego pieniądze inwestora odgrywa tu udzielający kredytu bank, zaś jego dodatnie przypływy pieniężne to raty jakie z otrzymuje.
PV = PMT x MWOR(t;r)
Gdzie:
PV – Wartość Obecna, czyli kwota która w danej chwili ma być zainwestowana na dany okres
PMT – Stała kwota renty (dodatni przepływ pieniężny) otrzymywanej przez okres inwestycji
t – liczba okresów kapitalizacji i regularnego otrzymywania renty
r – oprocentowanie przypadające na czas trwania okresu płatności
Wzór na MWOR jest następujący: [ 1 – {1/(1+r)n} ] /r . Wzór na MWOR wydaje się być skomplikowany jednak dobra wiadomość jest taka, że nawet go nie trzeba znać, ani tym bardziej ręcznie na jego podstawie czegokolwiek obliczać. Powszechność i standaryzacja stosowania mnożników matematyki finansowej jest na tyle duża, że korzysta się na ogół ze specjalnych kalkulatorów finansowych(można taki znaleźć nawet w excelu) lub specjalnych tablic matematycznych gdzie są one podane gotowe.
Zakładamy, że oba nasze kredyty są zaciągnięte na ten sam okres tj. na 25 lat, gdyż tyle przeważnie trwają kredyty mieszkaniowe. Jednak rata jest miesięczna, w związku z czym liczba okresów (t) będzie wynosiła w ich przypadku 300. Roczne oprocentowanie również musi zostać podzielone na miesięczne w związku z czym dla kredytu a) r wynosi 0,5%, zaś dla kredytu b) r wynosi 1%. PV będzie kwota udzielonego kredytu, a PMT to raty które musimy obliczyć:
- 1 000 000 = PMT x MWOR(300 ; 0,5%)
PMT = 6’443,01 zł - 500 000 = PMT x MWOR(300 ; 1%)
PMT = 5266,12 zł
Miesięczna rata kredytu dla przypadku a) wynosi 6443,01 zł, zaś miesięczna rata kredytu dla wariantu b) wynosi 5266,12 zł. Widać, że mimo bardzo długiego okresu kredytowania (im dłuższy tym oprocentowanie waży więcej w stosunku do kwoty kredytu, ponieważ odsetki są naliczane za dłuższy czas) wciąż kredyt na dwa razy mniejszą kwotę, ale dwa razy droższy jest lżejszy do spłacania – a co za tym idzie, także łatwiejszy do uzyskania pod kątem zdolności kredytowej – niż kredyt na dwa razy większą kwotę, ale dwa razy tańszy.
Przechodząc kwestii deweloperskiej, to należy powiedzieć, że aspekt kosztów odsetkowych się niekiedy przecenia. To oczywiście prawda, że aktywa deweloperów zwykły przeważnie w okolicach 60% być finansowane zobowiązaniami. Lecz to nie jest tak, że cała ta suma zobowiązań to pożyczone pieniądze. Spora część z tego (nierzadko znaczna większość) to zaliczki. Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat. Polega to na tym, że mieszkania u deweloperów można kupować wtedy, kiedy jeszcze fizycznie nie istnieją tj. na samym początku budowy, kiedy jest to tzw. „etap dziury w ziemi” oraz oczywiście w trakcie jej technicznego trwania. Gotówka jaką się w tym procesie dostaje (transzami, proporcjonalnie do stopnia zaawansowania budowy) to aktywo, zaś zobowiązaniem, z którego ono pochodzi, jest mieszkanie, które trzeba dostarczyć gdy będzie gotowe. Dopiero po jego oddaniu zobowiązanie jest wypełnione. Zaciągane długi finansowe na procent tj. kredyty, pożyczki i obligacje, gdzie szczególnie istotna jest odniesieniu do nich kwestia poziomu stóp procentowych, to tylko część zobowiązań deweloperów. Stąd, warto przyjrzeć się jak duża ona jest. Posługując się zestawieniem serwisu Biznesradar, aż osiem z trzydziestu deweloperów obecnych na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych nie ma żadnych długoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, zaś tylko u dziewięciu z nich kredyty i pożyczki stanowią więcej niż 20% ich pasywów[7]. Również, według tego samego źródła, aż 20 z 30 deweloperów notowanych na GPW nie posiada żadnych długoterminowych zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych[8]. Sam jednak fakt posiadania większych niż znikomych tego typu zobowiązań nie determinuje jeszcze wysokich kosztów odsetkowych i znaczącej wrażliwości na zmiany stóp procentowych. Przykładowo, jeden z największych i najpopularniejszych polskich deweloperów Dom Development, mimo iż jego aktywa są finansowane w 9,5% obligacjami, to koszty finansowe, jakie odnotowuje, są matematycznie pomijalne i całkowicie nieistotne (w latach poprzednich, gdy były niższe stopy procentowe, było podobnie)[9]. Warto też zaznaczyć, że bynajmniej nie wynika to z charakterystyki obligacji, gdzie przez okres ich trwania spłaca się tylko odsetki, a kapitał w całości jest spłacany na koniec, tj. w momencie ich zapadnięcia, ponieważ rachunek zysków i strat ujmuje tylko odsetki jako koszty długu. Spłata kapitału nie jest do nich zaliczana tak samo, jak zaciągnięcie pożyczki/kredytu nie jest uznawane za przychód. Te elementy zobaczymy w rachunku przepływów pieniężnych.
Wysokość stóp procentowych nie jest więc czymś, co znacząco wpływa na koszty produkcji i efektywność działania branży deweloperskiej w zwiększaniu podaży mieszkań. Jeśli chcielibyśmy doszukiwać się czynnika łagodzącego w niskich stopach procentowych, to mógłby być nim co najwyżej fakt, że ich podniesienie może spowodować spadek sprzedaży ze względu na to, iż powszechną praktyką jest kupowanie ich na kredyt. Lecz i to będzie jedynie sytuacją tymczasową wynikającą z tego, że po wielu latach polityki niskich stóp i powstawania bańki rynek musi się dostosować do nowej sytuacji, co zresztą wydawało się mieć miejsce kilka lat temu. Nie należy też popadać w absurd, że to może i dobrze, żeby mieszkania drożały i były kupowane wraz z ekspansją taniego kredytu, bo dzięki temu deweloperzy mają większe marże, w związku z tym więcej zainwestują ponownie budując większą ilość mieszkań w tym samym czasie. Po pierwsze, bezpośrednio mija się to z przyjętym celem – wprost mu zaprzecza – jakim są tanie mieszkania. Po drugie, mieszkalnictwo to nie wszystko i taka usilna redystrybucja dóbr do sektora nieruchomości poprzez politykę monetarną skutecznie przyczynia się do ubożenia ludzi we wszystkich innych aspektach życia. Po trzecie, efekty Cantillona i inne procesy rynkowe zadziałają i tu tj. za galopującą ceną metra kwadratowego mieszkania będzie rosła także cena jego wyprodukowania, tzn. czynników produkcji, i koniec końców, nawet z tego nic nie będzie.
Na koniec warto wspomnieć o kwestii podatku od zysków kapitałowych, który wydaje się być dygresją i jego zagadnienie należy bardziej do pola polityki fiskalnej niż polityki monetarnej. Mimo to jest to rzecz warta poruszenia ze względu na uderzająco podobny wpływ na mieszkalnictwo do jednego z aspektów polityki monetarnej. Wspominałem o tym, że niskie stopy procentowe zmniejszają atrakcyjność depozytów bankowych, instrumentów dłużnych i wszelkiej formy inwestowania polegającej na pożyczeniu pieniędzy, ponieważ sprawia ona, że formy te dają mniejszą stopę zwrotu w związku z czym kapitał szuka alternatyw i może znajdywać ją między innymi na rynku mieszkań. Dokładnie tak samo działa podatek Belki, opodatkowanie zysków kapitałowych obniża atrakcyjność całego rynku finansowego jako miejsca do efektywnego pomnażania pieniędzy. Zniesienie podatku belki sprawiłoby, że rynek finansowy miałby istotne przewagi dla kapitału, sprawiając, że napłynąłby on tam w mniejszym lub większym stopniu z innych miejsc, między innymi z rynku mieszkań co byłoby bodźcem sprzyjającym spadkowi ich cen. Można również założyć, że miałoby to pozytywne skutki dla całokształtu rozwoju gospodarczego, gdyż na rynku finansowym kapitał finansuje przedsiębiorstwa z korzyścią dla wszystkich we wszystkich aspektach, podczas gdy jego obecność na rynku wtórnym mieszkań zdaje się mieć wpływ ambiwalentny i niejednoznaczny tj. z jednej strony poprawia płynność, zwiększa konkurencyjność mieszkania na wynajem (z korzyścią dla tych co wolą wynajmować niż kupować) czy przyczynia się do remontowania i odnawiania „ruder”, ale także zgłasza swój popyt na kupno. Jest to jednak temat na osobny artykuł.
Czy nieodpowiedzialna polityka monetarna jest jedyną przyczyną niesatysfakcjonującej sytuacji w mieszkalnictwie? Nie, ale z pewnością jest to jedna z trzech głównych przyczyn zaraz obok przeregulowania, wysokich kosztów i istniejącego ryzyka prawno-administracyjnego, barier i ograniczeń w budownictwie, branży deweloperskiej czy jakiejkolwiek formy eksploatacji nieruchomości, oraz finalnie, koncentracji ludności w dużych ośrodkach miejskich o bardzo dużej gęstości. Badanie przyczyn tej sytuacji jest kluczowe po to, aby móc znaleźć i zastosować właściwe rozwiązania problemu, które będą je likwidować. Wszelkie postulaty, którym nie towarzyszyły dążenia odnalezienia przyczyn, takie jak podatek katastralny, kontrola czynszów i cen czy budowa państwowych mieszkań, będą nieoptymalne i ryzykowne. W istocie wpędzą nas one jeszcze głębiej w misesowski schemat drogi do socjalizmu, według którego za każdym razem, gdy państwo dopuszcza się jakiegoś interwencjonizmu skutkującego niepożądanymi efektami ubocznymi, stoi przed trzema możliwościami: wycofania się z danych regulacji, pogodzenia się z nowym statusem quo i zaakceptowanie go, albo dokonanie kolejnej formy interwencji w gospodarkę mającej rozwiązać problem stworzony przez poprzednią. Konsekwentne podążanie trzecią drogą poskutkuje pogłębiającą się katastrofą i w swej logicznej konsekwencji socjalizmem.
Warto też nadmienić, że kryzys mieszkaniowy to zjawisko lokalne występujące w różnych miejscach w różnym natężeniu, głównie w dużych ośrodkach miejskich. Polska „powiatowa” nie ma z tym takiego problemu, a podaż mieszkań mimo wszystko szczęśliwie się zwiększa. W 1990 roku w Polsce było około 300 mieszkań na 1000 mieszkańców, dziś jest to w okolicach 400 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Źródło ilustracji: pixabay
