Autor: Błażej Szkudlarek
Forsowany podczas wyborów program „Kredyt na start”, doczekał się krytycznych uwag przedstawionych m.in. przez MF i NBP, w których został uznany za czynnik silnie propopytowy. Najwyższa pora skończyć z ciągłym pompowaniem cen nieruchomości w Polsce.
Program kredyt na Start powstał jako jeden z „konkretów PO” będąc odpowiedzią na program „Bezpieczny kredyt 2%” opracowany za rządów Prawa i Sprawiedliwości. Planowany start nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych ma nastąpić z początkiem 2025 roku.
Z zapowiedzi ministerstwa rozwoju i technologii, na program ma zostać przeznaczone 11 mld zł, co ma pozwolić na wsparcie około 175 tysięcy hipotek. Na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawiły się natomiast tabele z uwagami dotyczącymi programu kredyt Na Start. W zbiorze uwag przedstawionych przez różne instytucje, możemy wyróżnić argumenty podnoszone przez Narodowy Bank Polski oraz Ministerstwo Finansów, dotyczące ekonomicznych skutków wprowadzenie tego projektu.
NBP w swojej opinii wyraża aprobatę do podejmowania działań mających na celu zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce. Jednak program „Kredyt na start” do takich działań nie należy. Proponowany program przede wszystkim oddziałuje na stronę popytową, umożliwiając zaciąganie kredytu poniżej cen rynkowych. Wprowadzanie takiego bodźca na rynku nieruchomości doprowadzi do większej liczby osób zaciągających kredyty hipoteczne przy jednoczesnej niezmienionej podaży mieszkań na rynku. Taki sztucznie pompowany popyt przez rządowe dopłaty doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, które i tak już biły rekordy cenowe po poprzednim programie dopłat do kredytów. Wyższe ceny nieruchomości przełożą się na ich mniejszą dostępność dla tej części społeczeństwa, która nie skorzysta z dopłat. Dodatkowo NBP argumentuje, że takie doraźne działania ustawodawców mające na celu złagodzenia oddziaływania wyższych stóp procentowych może negatywnie wpłynąć na przyszłe oczekiwania i decyzje podmiotów gospodarczych.
Ministerstwo Finansów zwróciło natomiast uwagę na to, że wraz z poprawiającą się sytuacją makroekonomiczną można się spodziewać odbudowy poziomu popytu na mieszkania bez dodatkowej stymulacji za pomocą dopłat. Zgodnie z danymi z BIK, popyt na finansowanie zakupu mieszkań kredytami hipotecznymi w drugiej połowie 2024 roku jest wyraźnie niższy, chociaż wciąż pozostaje o 30-40% wyższy niż w pierwszym półroczu minionego roku.
Warto w tym miejscu również wspomnieć o efektach jakie miał program „Bezpieczny kredyt 2%” na rynek nieruchomości. Zgodnie z danymi BIK, popyt na kredyt hipoteczny osiągnął kompletnie rekordowe wyniki w drugiej połowie 2023 roku. Ilość chcących skorzystać z dopłat do kredytów przeszła oczekiwania ustawodawców, a limity przewidziane na dwa lata zostały wykorzystane w samej drugiej połowie 2023 roku. Przekroczenie limitów, w grudniu 2023 roku spowodowało, że program został wstrzymany na rok 2024.
Wykres 1. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe. Źródło wykresu: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/att/2690768
Najważniejszym skutkiem programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest wzrost cen nieruchomości o ok 22,2%, zgodnie z raportem „Rynek Nieruchomości” opublikowanym przez Forbes.
Wykres 2. Indeks Cen Mieszkań. Źródło wykresu: Forbes, Rynek Nieruchomości Raport 1KW./2024, s. 6.
Wraz z oczekiwaniami na nadejście kolejnego programu dopłat do kredytów, ceny nieruchomości już się do niego dostosowują. W samym I kwartale 2024 roku, ceny mieszkań podrożały o średnio 5% w porównaniu do IV kwartału 2023 roku. Mimo iż sam program „Bezpieczny kredyt 2%” przestał działać w grudniu 2023, ceny nieruchomości nadal nie przestały rosnąć.
Wielokrotnie, co czynili też ekonomiści Instytutu Misesa, zwracano uwagę na potencjalne negatywne skutki programu „Bezpieczny kredyt 2%”, jak i „Kredyt na start”. Wskazywano bowiem, że działania rządu, stymulujące popyt na zakup mieszkania, są szkodliwe w stosunku do rynku nieruchomości. W Polsce głównym problemem, z jakim boryka się rynek nieruchomości, jest mała dostępność mieszkań. Szacuje się, że deficyt na rynku mieszkaniowym może wynosić nawet około 2 mln mieszkań. Znaczna przewaga chętnych do zakupu nieruchomości, wraz z brakującą liczbą dostępnych mieszkań na sprzedaż, pcha ceny nieruchomości w górę.
Dodatkowe dopłacanie do kredytów hipotecznych powoduje, że osoby chcące zakupić mieszkanie będą płacić mniejsze raty za swój kredyt. Zatem, będą więc w stanie zakupić mieszkanie za wyższą cenę, niż gdyby tych dopłat do kredytów nie było. Kluczowa z perspektywy nabywcy nieruchomości jest wysokość raty, jaką będzie płacić oraz okres, przez jaki będzie spłacać kredyt hipoteczny. Jeżeli rząd zacznie opłacać część kredytu, to rata, którą płaci nabywca się zmniejszy. Niższe raty będą zachęcać do zakupu tej samej nieruchomości po finalnie wyższej cenie, niż kupiliby ją bez dopłat. Sprzedawcy nieruchomości dobrze o tym wiedzą i wraz z ogłoszeniem programu podnoszą ceny, jakie proponują za zakup. Kupujący i tak się na nie zgodzą, bo płacą mniejsze raty niż wtedy, gdy tych dopłat nie było, a ceny byłyby niższe.
Oczywiście, cały koszt dopłat do tych kredytów ponosi społeczeństwo, opłacające te programy w podatkach. Cała sytuacja jest o tyle niekorzystna z perspektywy globalnej, że osoby, których sytuacja życiowa nie pozwala na kupno nieruchomości, ponoszą dodatkowe koszty i dopłacają się do cudzego kredytu. Jednocześnie, gdy będą potrzebować zakupić nieruchomość, będą musieli płacić znacznie wyższe ceny, niż wtedy, gdy tych dopłat nie było. Najbardziej poszkodowanymi przez te programy staną osoby młode, które poniosą koszty w przyszłości, gdy będą już na etapie zakupu swojego pierwszego mieszkania.
Zamiast koncentrować się na zadowalaniu wyborców nowymi dopłatami i pompowaniem cen nieruchomości do rekordowych poziomów, rządzący powinni się skupić na liberalizacji rynku nieruchomości. Pozwolenie deweloperom na łatwiejszy dostęp do terenów pod zabudowę, czy skrócenie biurokratycznych wymogów prawnych, które przeciągają wydanie decyzji o budowie w czasie, są rzeczywistymi zmianami, pozwalającymi na zwiększenie podaży nieruchomości na rynku, co pozwoli na obniżenie ich cen oraz przełoży się na większą dostępność dla społeczeństwa.
Źródło ilustracji: Pixabay
