- W piątek 14 kwietnia br. Sejm, głosami 386 posłów, przyjął ustawę wprowadzającą program dopłat do kredytów. Program wszedł w życie 3 lipca.
- Ten program poskutkuje wzrostem cen mieszkań, redystrybucją majątkową między grupami społecznymi i wzrostem deficytu finansów publicznych.
- Przedstawione w ocenie skutków regulacji założenia wskazują, że rząd zaniżył nawet o ok. 2/3 liczbę chętnych do skorzystania z programu. Może to oznaczać, że program zostanie rozszerzony, przez co stanie się o wiele bardziej kosztowny dla podatnika.
Politycy zaczynają prześcigać się w wielkich programach, które mają ułatwić ludziom życie. W ostatnim czasie głośno jest o przedstawionym przez rząd projekcie kredytu na 2 procent (plus marża banku) oraz pomyśle Donalda Tuska na kredyt 0 procent.
Według informacji zawartych na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii program ten jest skierowany do osób do 45. roku życia, które chcą nabyć pierwsze mieszkanie. Te osoby mogą uzyskać kredyt w wysokości do 500 tys. zł, a małżeństwo lub rodzice z dzieckiem mogą ubiegać się o kredyt w wysokości do 600 tys. zł. Nie ma ograniczeń w metrażu mieszkania, jednak maksymalny wkład własny wynosi 200 tys. zł, co oznacza, że w ramach programu będzie można nabyć nieruchomości warte nie więcej niż 800 tys. zł.
Dopłaty do rat kredytu będą wypłacane przez pierwszych 10 lat spłaty kredytu. Chociaż według rządowej propagandy kredyt po dopłacie ma być oprocentowany na 2 procent, to w rzeczywistości oprocentowanie będzie wyższe, bo dopłata w założeniu ma nie pokrywać marży banku (która nie może być wyższa niż przy innych kredytach hipotecznych udzielanych przez dany bank). Po 10 latach oprocentowanie będzie już ustalane na zasadach rynkowych.
Według ustawy za dopłaty do kredytów mieszkaniowych będzie odpowiadał Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Pieniądze na ten program zostaną przekazane z budżetu państwa na Rządowy Fundusz Mieszkaniowy w BGK. Czyli to rząd będzie dopłacał do kredytów, ale między nim a bankami będzie pośredniczył BGK — rządowy bank zajmujący się obsługą i finansowaniem kolejnych szkodliwych programów.
O ile niższe będą odsetki? Dopłata do przeciętnego kredytu hipotecznego (350 000 złotych[1] na okres 25 lat) w sumie wyniesie 72,6 tys. Zł, a pierwsza rata będzie niższa o 845,83 zł[2].
Czy to jest duży program i ile będzie kosztować?
W projekcie ustawy jest podana maksymalna kwota wydatków budżetu państwa (art. 36) – łącznie przez 10 lat, w latach 2023—2032, program ma kosztować 11,3 mld zł. Natomiast według Oceny Skutków Regulacji (OSR) program ma kosztował 12,22 mld zł, a w ramach programu zostanie udzielonych 155 tys. kredytów przez 5 lat, czyli średnio 31 tys. rocznie.
To w rzeczywistości nie jest dużo. Według raportu NBP w 2021 roku 31 procent[3] kupujących mieszkanie były to osoby nabywające swoje pierwsze lokum, całkowita ilość kredytów hipotecznych udzielona w 2021 roku wynosiła 256 456[4]. W przybliżeniu tylko w 2021 roku 79,5 tys. osób zakupiło swoje pierwsze mieszkanie lub dom dzięki taniemu kredytowi. Można przyjąć, że tyle osób będzie chciało skorzystać z programu. Po dopłacie kredyt jest oprocentowany na poziomie poniżej 6 procent, co oznacza, że byłby w ujęciu nominalnym zbliżony do okresu ultraluźnej polityki monetarnej NBP. Jeśli co roku przez pięć lat tyle samo osób będzie chciało skorzystać z programu, jak w 2021 roku[5], to łączna liczba osób chętnych na skorzystanie z pomocy wyniesie ponad 397,5 tys. — ponad dwu i pół krotnie większa liczba, niż zakłada to OSR!
Tak więc – w obliczu potencjalnie o wiele większego zainteresowania niż zakładane w ustawie – rząd albo podniesie limity, albo pozwoli, by spora grupa chętnych nie skorzystała z dopłat.
Na niekorzyść tego drugiego scenariusza przemawia to, że zbliżają się wybory parlamentarne, a środki na dopłaty mogą wyczerpać się wcześniej. Można się spodziewać, że fakt nie przejdzie niezauważony, bo zaraz zwróci na niego uwagę opozycja, która już w trakcie prac sejmowych zgłosiła poprawkę, by 2 procent zamienić na 0 procent.
Jak wspomniano wcześniej, według obliczeń zawartych w OSR dołączonym do projektu ustawy, program ma kosztować 12,22 mld zł w latach 2023-2033. Te liczby są znacząco zaniżone. Jeśli rząd poszerzy program, to przy 79,5 tys. osobach rocznie, z których każda zaciągnie 350 tys. zł kredytu hipotecznego na 25 lat budżet dopłaci łącznie daje to 29 mld zł w ciągu 14 lat[6]. Faktyczny koszt programu będzie prawie 2,4 razy wyższy, niż przewiduje to ustawa.
Inne skutki?
Koszty, jakie poniosą podatnicy, to oczywiście nie jedyny przewidywany efekt tego programu.
Tani kredyt hipoteczny oznacza wzrost popytu na mieszkania i w konsekwencji wzrost cen nieruchomości. Odczują to w szczególności osoby, których program nie obejmie, czyli osoby po 45. roku życia lub ci, którzy mieli już wcześniej mieszkanie. Wraz z upływem czasu i wzrostem cen mieszkań coraz trudniej będzie zmienić mieszkanie na większe, ponieważ będzie ono zwyczajnie za drogie. Z tego powodu osoby zainteresowane zmianą mieszkania będą musiały zaciągnąć jeszcze większy kredyt. Poszkodowane będą również osoby młodsze, które nie otrzymają tej pomocy ze strony państwa w przyszłości, gdy tylko program się skończy.
Skutkiem programu będzie też redystrybucja majątkowa, która będzie miała kilka wymiarów. Po pierwsze, w krótkim okresie skorzystają osoby, do których program jest adresowany. Lepiej zarabiające młodsze osoby powiększą majątek, a koszty odsetek poniesie głównie ogół podatników. Będzie to redystrybucja od biedniejszych do bogatszych[7]. W ramach tego programu nie każdy ma taki sam dostęp do kredytu hipotecznego. Banki dalej dokonują oceny potencjalnego kredytobiorcy i na podstawie tej oceny zaoferują odpowiednią kwotę kredytu. Osoby zarabiające więcej otrzymają większą kwotę kredytu. To sprawi, że przede wszystkim skorzystają na tym te młodsze osoby, które są bardziej zamożne.
Po drugie, skorzystają na tym właściciele mieszkań w dużych miastach. Tam płace są wyższe, dlatego też zdolność kredytowa ludzi w tych miejscowościach jest wyższa. Z tego powodu mocniej wzrośnie tam popyt na mieszkania, a więc wzrosną ceny tych mieszkań, a to oznacza wzrost wartości majątku osób, które już posiadają mieszkania lub działki w miastach i ich najbliższych okolicach.
W końcu, zyskają dodatkowo pracownicy branży budowlanej. Płace w tych zawodach już są wysokie i dodatkowo wzrosną pod wpływem zwiększonego popytu na ich usługi. Większy popyt na mieszkania i domy oznacza, że ludzie chętniej będą korzystać z usług budowlanych i związanych z wykończeniami wnętrz, przez co płace w branży budowlanej dalej będą rosnąć.
Podsumowując krótko — program ten będzie korzystny dla części społeczeństwa w krótkim okresie i szkodliwy dla wszystkich w długim okresie.
Należy jeszcze zwrócić uwagę, że program może potencjalnie rozrosnąć się do gargantuicznych rozmiarów. Jest on skierowany do osób w wieku 18-44, które chcą zakupić pierwsze mieszkanie. Wszystkie te osoby będą chciały skorzystać z tego programu, co jest niewykonalne. Dlaczego? Z powodu potencjalnej liczby osób, które mogą się kwalifikować do otrzymania pomocy.
Ile maksymalnie osób w przybliżeniu będzie mogło ubiegać się o kredyt hipoteczny w ramach tego programu? Najpierw ograniczmy zakres wiekowy do osób w wieku 25-44 lata. Można to zrobić, ponieważ osoby w wieku od 18 do 24 lat studiują i dopiero szukają stałej pracy, przez co nie otrzymają kredytu hipotecznego od banku. Osób w wieku od 25 do 44 lat jest 11,277 mln. W 2021 roku 72% osób posiadało własne lokum. Zakładając, że również taki odsetek osób młodych posiada własne mieszkanie lub dom, to oznacza, że 3 157 560 osób może ubiegać się o kredyt i dopłaty do kredytu. To oznacza, że banki musiałyby łącznie udzielić tym osobom ponad 1,1 biliona złotych kredytu. Natomiast budżet musiałby dopłacić w sumie 229,24 mld zł przez 14 lat trwania programu.
Co zamiast tego programu?
W przyszłości raty kredytu hipotecznego nie muszą być tak wysokie, jak obecnie. Żeby obniżyć raty kredytowe należy najpierw zwalczyć inflację. Wtedy możliwe będzie obniżenie stóp procentowych, dzięki czemu spadnie oprocentowanie kredytu. W ten sposób pomoże się nie tylko tym, którzy chcą zakupić mieszkanie, ale również tym, którzy już zaciągnęli kredyty hipoteczne.
Jednak to rozwiązanie jest najbardziej doraźne, a warto pomyśleć o innych rozwiązaniach. Pierwsze, bardziej dalekowzroczne, to utrzymywanie wyższych stóp procentowych, aby ludzie mogli szybciej odbudowywać swoje oszczędności i powiększać majątek dzięki odsetkom, dzięki czemu będą mieli więcej środków na wkład własny. Do tego wyższe stopy przekładają się na niższe ceny nieruchomości, ponieważ m.in. ludzie już inwestują pieniądze inaczej niż w zakup nieruchomości.
Kolejny pomysł to pobudzanie budowy nowych mieszkań. To wiązałoby się ze zmianami na kilku polach. Po pierwsze, miasta mogłyby ułatwić ludziom (nie tylko deweloperom) budowę domów w miastach poprzez zmniejszenie restrykcji wymogów wynikających z planu miejskiego.
Po drugie, miasta mogłyby wyprzedać posiadane przez siebie działki budowlane. W takiej sytuacji te przestałyby być martwym kapitałem. Mogłyby tam powstać dodatkowe budynki, a miasta zyskałyby dodatkowe źródła dochodów podatkowych.
Po trzecie, miasta mogłyby rozbudować swoje sieci komunikacyjne. Obecnie trwa migracja z małych miast do dużych i to również przyczynia się do wzrostów cen mieszkań. Żeby zmniejszyć ceny mieszkań, należy nie tylko ułatwić budowę nowych, ale również pozwolić na rozrost miast. Jednak żeby miasta się rozrastały i żeby w kolejnych obszarach ludzie chcieli się osiedlać, potrzebna jest właśnie dobra komunikacja z pozostałymi częściami miasta i innymi miastami. Dlatego rozbudowa sieci kolejowej, tramwajowej czy autobusowej skłaniałaby ludzi do osiedlania się tam, gdzie obecnie ceny ziemi i mieszkań są tańsze, ponieważ lepsza komunikacja umożliwi im dotarcie tam, gdzie chcą, więc nie będą musieli osiedlać się w już dobrze skomunikowanych, ale również kosztownych, dzielnicach.
